Airbnb : les communes vont avoir accès à un nouvel outil pour détecter les fraudeurs – Avis d’experts

Lorène Derhy

Biographie
Lorène DERHY, avocat inscrit au Barreau de Paris, est diplômée du Master 2 en droit immobilier et de la construction de l’université Paris Panthéon-Assas (promotion 2010), reconnu comme l’un des meilleurs diplômes universitaires en la matière. Après avoir été collaboratrice dans des cabinets spécial …Lire la suite

A compter du 1er décembre 2019, toutes les communes qui ont décidé de soumettre à déclaration préalable d’enregistrement toute location saisonnière pourront réclamer aux plateformes de location des informations cruciales permettant d’identifier les fraudeurs. Explications de notre expert Lorène Derhy, avocat inscrite au Barreau de Paris.

Le décret n°2019-1104 du 30 octobre 2019, qui entre en vigueur au 1er décembre 2019, a offert notamment à la Ville de Paris un nouvel outil de contrôle à l’encontre des plateformes de type Airbnb, Leboncoin ou encore HomeAway, afin de connaître avec précision l’activité de location saisonnière des fraudeurs qui louent une ou plusieurs résidences secondaires sans avoir procédé au changement d’usage ou leur résidence principale au-delà de la limite légale de 120 jours.

Rappel de la réglementation de location saisonnière touristique de type Airbnb

Dans les communes de plus de 200.000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, il n’est possible de louer sur une plateforme de type Airbnb sa résidence principale que pour une période de 120 jours /an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, et, sous réserve d’avoir procédé à la déclaration dudit logement auprès de la mairie où est situé le meublé. A défaut, vous vous exposez à une amende civile de 10.000€ si vous dépassez la durée légale de 120 jours/an mais également une amende civile 5.000 euros pour défaut de déclaration. (Art L324-1-1 du Code du tourisme)

S’agissant d’une résidence secondaire : vous ne pouvez la louer en saisonnier ne serait-ce qu’un jour, faute de vous voir exposé à une amende civile de 50.000 €/logement.

En effet, pour pouvoir louer un logement qui ne constitue pas votre résidence principale sur une plateforme de type Airbnb, il est impératif d’obtenir, au préalable, une autorisation de changement d’usage de votre logement par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble (et sous réserve que votre règlement de copropriété ne s’y oppose pas), laquelle peut être subordonnée à une compensation (Art L 631-7-1 du CCH).

Attention : Cette réglementation peut trouver à s’appliquer pour les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50.000 habitants qui le souhaitent, et ce, par une délibération de l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme ou, à défaut, du conseil municipal (art L631-9 du Code de la construction et de l’habitation).

Or, à Paris et dans de nombreuses autres communes, un grand nombre de propriétaires fraudeurs n’hésitent pas à mettre un studio ou un appartement sur une plateforme de type Airbnb, en violation de la réglementation précitée, à savoir en mettant :
– leur résidence principale à louer pour une période supérieure à 120 jours ;
– leur résidence secondaire à louer sans avoir procédé au changement de destination ;
– ou encore en ayant pas procédé à la déclaration de leur meublé auprès de la mairie de leur commune

C’est ainsi qu’à Paris, depuis presque deux ans, les opérations de contrôle menées par les agents de la ville se sont multipliées à l’encontre des fraudeurs.

A l’issue de ces opérations de contrôle, l’agent adresse un courrier au contrevenant en lui demandant de lui adresser diverses pièces, comprenant notamment son relevé de nuitées pour l’année civile en cours et celle de l’année précédente afin de pouvoir apprécier la réalité de son infraction et notamment des gains obtenus illicitement.

Dans la majorité des cas, les fraudeurs qui ne se font pas assister par un avocat spécialiste en location touristique, refusent de coopérer avec les agents de la ville et donc de transmettre leur décompte de nuitées, pensant, à tort, pouvoir échapper à toute sanction judiciaire.

Or, il convient de rappeler que l’absence de coopération du contrevenant constitue une circonstance aggravante lorsque le Tribunal appréciera le montant de l’amende civile qu’il lui infligera.

En effet, en pratique, ces opérations de contrôle sont suivies à 90% d’une assignation de la Ville de Paris à l’encontre des fraudeurs. Aux termes de cette assignation, elle sollicite leur condamnation au paiement d’une amende civile de 50.000 € par meublé s’il s’agit d’une résidence secondaire, outre une amende 5.000 € pour défaut de déclaration d’enregistrement du meublé.

Désormais, par le décret du 30 octobre 2019, le travail des agents va être désormais facilité, dès lors qu’il leur offre un outil incontournable pour apprécier le montant des gains obtenus par le fraudeur, et donc de son enrichissement sans cause au mépris de la Ville de Paris ou des communes concernées par ce nouveau dispositif.

Un outil efficace mis à la disposition des communes dans la lutte contre les fraudeurs

A compter du 1er décembre 2019, la Ville de Paris et toutes les communes qui ont décidé de soumettre à déclaration préalable d’enregistrement toute location d’un meublé de tourisme, disposent d’un outil redoutable pour démontrer la réalité de l’infraction commise par le fraudeur.

En effet, aux termes des dispositions du nouvel article R 324-3 du Code du tourisme, elles pourront désormais réclamer, une fois par an, à toutes les plateformes de locations touristiques la liste de tous les logements qui y sont loués, accompagnée de différentes informations, à savoir :

– l’adresse du local meublé ;
– le numéro de déclaration mentionné ;
– le nombre de jours au cours desquels ce meublé a fait l’objet d’une location par son intermédiaire pour l’année civile en cours et celle de l’année précédente, conformément au nouvel article R 324-2 du Code de tourisme

La plateforme devra répondre dans un délai d’un mois à compter de la date de la demande de la commune. A défaut de réponse dans le délai précité, la plateforme s’expose à une amende de 50.000 €/ logement. De même, la plateforme qui ne retire pas le bien déclaré comme résidence principale au-delà de 120 jours, s’expose à une amende de 50.000 € par logement

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme, et à compter du 1er janvier 2020 par le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (Art L324-2-1 du Code du tourisme).

Julien de Normandie, ministre de la Ville et du Logement, explique que cela permettra de simplifier le travail des agents publics dans leur mission de contrôle dès lors qu’ils pourront désormais vérifier “prioritairement les logements qui posent problème, au lieu d’y aller au hasard” et naturellement accroître les poursuites judiciaires à l’encontre des propriétaires fraudeurs.

Des plateformes qui auront tout intérêt à coopérer

Si vous violez la réglementation en vigueur, la Ville disposera désormais des éléments de preuve précis et chiffrés à votre encontre. En effet, Il lui sera désormais aisé de démontrer au Tribunal votre enrichissement illicite et solliciter en conséquence votre condamnation à lui verser une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 euros par logement meublé s’il s’agit d’une résidence secondaire (10.000 € s’il s’agit d’une résidence principale), outre une amende civile de 5.000 € pour défaut d’enregistrement de votre meublé.

Parallèlement, les plateformes auront tout intérêt à coopérer avec la Ville de Paris (et les autres communes concernées par le dispositif) dès lors qu’à défaut elles s’exposent à une amende de 50.000 € par logement, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire.

Toutefois, rappelons que toutes les assignations de la Ville de Paris contre les propriétaires sont actuellement gelées devant le Tribunal de Paris dans l’attente de la décision de la Cour de justice de l’union européenne qui devrait intervenir au cours du 1er trimestre 2020 ; laquelle doit statuer notamment sur la légalité de l’article L 631- 7 du Code de construction et de l’habitation qui impose un changement d’usage pour les locaux à usage d’habitation dits secondaire.

Si la Cour de justice censure le texte de l’article L.631-7 du Code de la construction, les assignations de la Ville se verront en principe privées d’effet. Toutefois, le ministre de la Ville et du logement, Julien Denormandie a affirmé clairement qu’il ne s’arrêterait pas là, et que dans une telle hypothèse il “prendrait acte”, de cette décision, mais que, dans ce cas, il créerait “de nouveaux cadres pour lutter contre la spéculation”.