investir, oui, mais avec prudence

Alors que la France compte aujourd’hui près d’un million et demi de plus de 85 ans et que les cinq millions devraient être atteints en 2060, investir dans les résidences pour personnes âgées peut sembler à la fois socialement utile et financièrement sûr. Réussir une telle opération requiert toutefois de s’y prendre avec prudence.

En pratique, deux types d’investissements sont possibles : les résidences avec services pour seniors et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Il s’agit dans les deux cas de logements avec gardiennage, ménage et petite restauration. Les Ehpad dispensent en sus des soins médicaux et sont donc soumis à une réglementation différente.

Le modèle de l’investissement est le même : l’acheteur acquiert une chambre ou un petit appartement et signe un bail avec l’exploitant de la résidence pour au moins neuf ans. Le temps que court ce bail, l’exploitant verse un loyer à l’investisseur. La rentabilité locative est généralement comprise entre 3 % et 5 % net par an, selon le Syndicat national des résidences services pour les aînés (SNRA).

Outre ces loyers, l’investisseur bénéficie d’un avantage fiscal non négligeable. Il relève en effet du régime du « loueur en meublé non professionnel » (LMNP), qui permet de déduire des loyers une somme liée à l’amortissement des murs et du mobilier. De quoi gommer l’impôt à payer sur ces revenus locatifs durant plusieurs années. Si le logement est acheté neuf, l’investisseur peut sinon opter pour le régime Censi-Bouvard, qui prévoit une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’achat, dans une limite annuelle de 300 000 euros, soit un avantage fiscal maximal de 33 000 euros.

Gare aux clauses défavorables

Attention toutefois à ne pas vous laisser éblouir par des promesses trop alléchantes.

« Cet investissement est présenté par les commerciaux comme un placement très sûr, on vous explique que le loyer est garanti même si le logement n’est pas occupé et que vous n’aurez aucun des soucis de gestion traditionnellement liés à l’immobilier puisque c’est l’exploitant s’occupe de tout », se souvient Pierre Marcel, un Francilien qui a investi dans un Ehpad en 2008.

La réalité est cependant parfois différente. Il faut en effet retenir que le succès de l’investissement repose sur le bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence avec service. Et que ce dernier prévoit parfois des clauses défavorables à l’investisseur. Par exemple, une mention empêchant de changer d’exploitant même s’il gère la résidence en dépit du bon sens, ou autorisant cet exploitant à baisser le loyer en cours de bail si la résidence n’est pas assez rentable. Conseil du SNRA aux investisseurs : il faut vérifier que le loyer est garanti toute la durée du bail et qu’il sera revalorisé chaque année pour compenser l’inflation.