Dissocier la propriété du sol et celle du bâti : l’innovation majeure de la proposition de loi Lagleize doit-elle être relancée après la crise sanitaire ?

Dissocier la propriété du sol et celle du bâti : l’innovation majeure de la proposition de loi Lagleize doit-elle être relancée après la crise sanitaire ? 1

© altitudedrone / Adobe Stock

Depuis 2000, le revenu disponible par ménage n’a progressé que de 4 % pendant que le prix des logements aurait augmenté dans la même période de 72 %. Le prix du foncier non bâti a quant à lui augmenté de 71 % en dix ans. Fort de ce constat, le député Jean-Luc Lagleize avait déposé une proposition de loi dont l’objet était de faire baisser le prix des terrains. Adopté à la quasi-unanimité par l’Assemblée nationale le 28 novembre 2019, le texte devait être examiné par le Sénat début avril. Mais la crise sanitaire associée à une forte réticence des rapporteurs de la proposition au Sénat, mesdames Dominique Estrosi Sassone et Valérie Létard pourraient laisser craindre une mise au placard, à moins que, au contraire, les impératifs de relance économique incitent le gouvernement à retravailler cette idée.

Partant du principe que c’est aujourd’hui l’inflation exponentielle des prix des terrains à bâtir en zones tendues qui constitue le frein majeur à la construction de logements, l’article 2 de la proposition de loi Lagleize prévoit l’institution d’un bail réel libre de longue durée. Le preneur bénéficierait donc de tous les attributs du droit de propriété, à charge pour lui de payer un loyer pour l’occupation du terrain à un Office foncier libre (OFL). Cette structure, relevant de l’économie mixte, pourrait donc être composée de capitaux majoritairement publics, mais aussi de capitaux privés. Le projet est ouvertement inspiré du bail réel solidaire (BRS) et de l’Office public solidaire (OFS), consacrés par la loi du 20 juillet 2016. Il reprend d’ailleurs l’innovation majeure de ce nouveau produit locatif : ce bail serait rechargeable, transmissible et cessible. Par ailleurs, les prix de cession seraient préconisés par l’OFL sur un modèle comparable au dispositif d’encadrement des loyers. En d’autres termes, lorsque les preneurs voudront céder leur logement, le bail repartira pour une nouvelle durée sans que le prix du foncier affecte celui du bien.

L’ambition du député Lagleize, rappelée dans l’exposé des motifs de la proposition de loi, est ni plus ni moins de « stopper définitivement la spéculation foncière ». On voudrait le croire tant il est vrai qu’aujourd’hui l’inflation des prix du terrain à bâtir complique la construction de logements dans des zones tendues, en forçant un nombre plus important de ménages à s’éloigner des centres urbains avec les conséquences sociales et environnementales que l’on connaît. Surtout, en maintenant le prix du foncier à un niveau abordable dans le secteur libre, on se dote d’un moyen de relancer la construction à un moment où la crise sanitaire va fortement réduire les velléités de nombreux ménages de se lancer dans des investissements qui les engagent sur des durées de remboursement pouvant aujourd’hui atteindre 25 ans.

Les défenseurs de ce projet y voient aussi l’occasion de « loger tout le monde », y compris les ménages qui ont un revenu trop élevé pour bénéficier du dispositif du BRS. Ce dispositif permettrait également d’opérer la rénovation énergétique du parc de logements en stoppant par ailleurs l’artificialisation des sols. Il ne concerne d’ailleurs pas que le logement puisque, dans sa rédaction actuelle, la proposition prévoit que les OFL pourront acquérir des terrains en vue d’y faire construire des immeubles à usage commercial ou de bureaux.

On se réjouira aussi de voir le législateur innover juridiquement en questionnant un droit de propriété devenu de moins en moins sacré. Il deviendrait donc maintenant d’intérêt général de permettre aux ménages d’acquérir leur logement, également dans le secteur intermédiaire, à un prix maîtrisé.

Mais, immédiatement après avoir adhéré à cette idée, il faut constater que plusieurs obstacles doivent être surmontés pour pouvoir y souscrire définitivement. Il est d’abord permis de s’interroger sur la constitutionnalité d’un projet qui conduirait sans doute des collectivité territoriales à céder leurs terrains à des Offices fonciers libres à un prix inférieur à leur valeur marchande, ceci pour conserver l’attractivité du dispositif. Les aides indirectes qui seraient alors supportées par des personnes publiques pourraient, elles, être regardées comme relevant de l’intérêt général au seul motif que la réduction du coût du foncier serait lui-même d’utilité publique ? Il appartiendra sans doute soit au Conseil d’État soit au Conseil constitutionnel de donner un avis éclairé sur cette question. Autre interrogation : comment seraient sélectionnés les heureux bénéficiaires du bail réel libre ? Dans le dispositif du bail réel solidaire dont il s’inspire, un plafond de ressource est prévu. De cette manière, l’outil locatif étant réservé à des ménages à revenus modestes, l’atteinte au principe d’égalité que peut constituer le choix de certains bénéficiaires plutôt que d’autres est pondérée par la garantie du respect d’un objectif de solidarité. Il n’en serait pas de même de baux accessibles à leurs bénéficiaires sans condition de ressources. Il faudrait donc trouver des critères de choix objectifs pour assurer la promotion indiscutable de ce dispositif.

Cependant, ces réserves, même si elles sont sérieuses, ne paraissent pas insurmontables, et dans un moment où une crise économique va très vraisemblablement succéder à la crise sanitaire provoquée par le coronavirus, on peut aussi soutenir que la séparation de la propriété du sol de celle du bâti est un moyen de donner envie à un grand nombre de ménages d’investir leurs économies dans un achat immobilier plutôt que de les conserver dans leur bas de laine. Ici est l’objectif d’intérêt général qui peut fonder cette proposition.


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