Le temps se couvre sur l’investissement immobilier

En 2019, les taux de crédit historiquement bas – moins de 1 % sur vingt ans en septembre – ont dopé le marché immobilier. « Cette conjoncture financière exceptionnelle a permis de dépasser, pour la première fois en France, le million de transactions », constate Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier en prêts immobiliers Cafpi.

Parmi les acheteurs, tous les professionnels ont remarqué un net retour des investisseurs, après les années 2017 et 2018 en demi-teinte, durant lesquelles ils avaient un peu boudé la pierre. « En 2019, plus d’une transaction sur quatre réalisées dans notre réseau l’a été au titre d’un investissement locatif », confie Laurent Vimont, président de Century 21 France.

Revers de la médaille : si cet engouement généralisé pour la pierre a soutenu le marché, il a aussi entraîné une nouvelle poussée inflationniste. Désormais, les prix ont dépassé leurs précédents records quasiment partout en France. Selon la Fnaim, le tarif moyen du mètre carré était, fin 2019, de 2 700 euros, soit une progression de 3,1 % sur un an. Un chiffre qui cache de fortes disparités puisque sur la même période les prix ont augmenté de 7,3 % à Nantes, de 5,7 % à Paris et à Lyon, de 4,4 % à Toulouse et de 3,5 % à Rennes, mais seulement de 1 % à Lille, Marseille et Strasbourg.

Cette moyenne ne reflète d’ailleurs pas tout à fait la réalité de l’investissement locatif. « Dans notre ville, les hausses de prix ont été nettement plus fortes pour les petits deux-pièces bien placés, qui se louent très facilement et que les investisseurs s’arrachent », constate Philippe Descampiaux, directeur des agences Descampiaux-Dudicourt, à Lille.

Dans les agglomérations de taille plus modeste, les progressions tarifaires ont été moindres, mais là aussi les investisseurs ont dopé le marché. « L’an passé, beaucoup de clients ont préféré acheter dans une ville à proximité de chez eux, pour assumer la gestion locative », soutient Laurent Vimont.

Un placement de sécurité

Parallèlement à ces hausses de prix, les loyers n’ont pas progressé aussi rapidement. Aussi, le rendement locatif brut moyen a continué de s’effriter. Aujourd’hui, un appartement parisien loué rapporte quasiment moitié moins qu’il y a vingt ans. Pire, pour les bailleurs qui raisonnent en termes de rendement net, et non brut, la perte est encore plus forte. Car si depuis 2017 la fiscalité des produits financiers s’est fortement allégée, ce n’est pas le cas pour celle qui touche l’immobilier.