Mobilité résidentielle : Paris, toujours aussi attractif ? 1

Mobilité résidentielle : Paris, toujours aussi attractif ?

Mobilité résidentielle : Paris, toujours aussi attractif ? 2

Évolution de la population depuis 1968 (Paris et Île-de-France)
© Source : Données Insee, calculs iread

L’Île-de-France abrite près de 19 % des Français de métropole, en proportion stable depuis dix ans. Paris, département le plus peuplé de la région, accueillait 19 % de la population francilienne, soit 2 249 975 individus en 2011. Mais les ménages sont de plus en plus nombreux à quitter la capitale : en 2016, les Parisiens ne représentent plus que 18 % des habitants d’Île-de-France, soit 2 190 327 individus, d’après une étude récente de l’Insee. Soit 60 000 personnes de moins que cinq ans plus tôt. Ce phénomène de décroissance du nombre d’habitants est entamé depuis plusieurs décennies : en 1968, Paris comptait 400 000 habitants de plus qu’en 2016.

De moins en moins de trentenaires

La décomposition par classe d’âge permet d’en savoir davantage sur les profils des Parisiens en baisse. En y regardant de plus près, c’est la part des 30-59 ans qui décroît le plus fortement : s’ils représentaient 43,2 % de la population en 2006, ils ne sont plus que 40,7 % en 2016, soit 2/5 de la population parisienne. Ils composent également une partie importante des actifs. Or, ce sont précisément ces personnes qui quittent la capitale.

La part des trentenaires, notamment, baisse très nettement en dix ans : elle passe de 20 % en 2006 à 18 % en 2016. En outre, ce mouvement touche davantage les hommes que les femmes, et ce, quelle que soit leur catégorie socioprofessionnelle (CSP).

Les jeunes toujours au rendez-vous et les seniors de plus en plus nombreux

Paris reste une ville dont la population est relativement « jeune » : en 2016, plus d’un tiers (38 %) de la population est âgé de moins de 30 ans, une proportion relativement stable depuis 2006. Le profil des ménages récemment installés fait la part belle aux individus jeunes, âgés de 15 à 24 ans, preuve que Paris continue d’attirer majoritairement des étudiants ou des jeunes travailleurs à la recherche d’un premier emploi.

Les seniors vivant à Paris, quant à eux, sont moins nombreux comparés aux autres tranches d’âge de la population : un Parisien sur cinq a plus de 60 ans. En revanche, la part des individus de plus de 60 ans progresse de manière significative sur dix ans (+3 points entre 2006 et 2016).

Profil des franciliens (répartition par âge) :

Mobilité résidentielle : Paris, toujours aussi attractif ? 3

Source : Données Insee, calculs iread

Des évolutions de prix liées aux profils socioprofessionnels des Parisiens

L’approche en termes de catégories socio-professionnelles (CSP) s’avère quant à elle sans surprise. Elle fait preuve de la hausse de la part de cadres, de chefs d’entreprise et de retraités ces dernières années. Ces CSP sont bien souvent celles atteignant les niveaux de revenus les plus confortables. En effet, un cadre parisien gagne en moyenne 5 426 € net/mois, quand un cadre francilien perçoit en moyenne 10 % de moins. En outre, les revenus nets des Parisiens sont deux fois plus élevés que ceux des Français métropolitains. Souvent synonymes de niveau de vie plus élevé, de tels revenus/profils de ménages nourrissent d’une certaine manière les niveaux de prix élevés de l’immobilier résidentiel parisien. En dix ans, la surface locative moyenne a diminué de 2 m² à Paris, tandis que les loyers passent de 19,2 €/m2 à 24,5 €/m2 entre 2006 et 2016, soit une hausse de 28 %. 

Si l’on combine le phénomène de progression des coûts associés au logement dans la capitale et la baisse des ménages « actifs » âgés de 35 à 59 ans, on peut alors mieux comprendre ce qui se joue en banlieue. Les ménages se déplacent de Paris à la région parisienne, contribuant à une forme de « spillover effect ». De fait, dans le reste de l’Île-de-France, la surface locative moyenne diminue de 5 m2, et les loyers sont revus de 23 % à la hausse.

Une structure démographique qui nourrit l’inflation des petites surfaces

Le nombre d’individus est en baisse. Pourtant, dans le même temps, on observe que le nombre de ménages augmente quant à lui de 2,6 % entre 1999 et 2016. Ainsi, en 2016, Paris compte 1 139 835 ménages, soit 8 240 ménages de plus qu’en 2006. Le premier élément d’explication est la taille du ménage. Plus de la moitié des Parisiens vivent seuls : en 2006, 57 % de la population étaient constitués de ménages d’une personne, une proportion en légère baisse en 2016, drivée par un affaissement de la proportion de femmes vivant seules, celle des hommes restant stable sur la période.

Le second facteur à l’œuvre est celui de la « décohabitation » et de « l’évolution de la structure familiale ». Le nombre de familles monoparentales croît très rapidement : en 2016, 93 000 parents élèvent leur(s) enfant(s) seuls, soient 12,6 % de plus qu’en 2006. À eux seuls, ils représentent 8 % de la population des ménages parisiens, soient 18 % de plus qu’en 1999 et 12 % de plus qu’en 2006. 

À Paris, la densité de logements est telle que l’évolution du parc résidentiel s’effectue à un rythme excessivement lent. Il en découle une forte demande, notamment de petites surfaces, qui alimente le maintien des prix et les loyers à des niveaux élevés : les loyers des petites surfaces croissent de 27 % à Paris entre 2006 et 2016, quand ils ne prennent que 20 % en région parisienne. Dès lors, s’enclenche une boucle aux conséquences pernicieuses : une forte demande, dans un contexte d’offre inélastique, mène inexorablement à une hausse des prix plus rapide que celle des revenus. In fine, cela conduit à une forme de sélection naturelle (célibataires, couples sans enfant) dont le besoin en mètres carrés est plus réduit, au détriment des ménages avec enfants. Les prix sont, en conséquence, de plus en plus élevés… sans pour autant que la disponibilité du revenu de ces individus en soit élargie.

Population des ménages parisiens :

Mobilité résidentielle : Paris, toujours aussi attractif ? 4Source : Données Insee, calculs iread


Étude initialement issue du dernier magazine Business Immo 166.

Pour le consulter, cliquez ici


Mobilité résidentielle : Paris, toujours aussi attractif ? 5


L'immobilier recrute ! Devenez négociateur immobilier ou partager l'info...



Source

L’immobilier recrute ! Devenez négociateur immobilier ou partager l’info…