Risque de bulle immobilière élevé à Paris (UBS GWM)

UBS a analysé les prix des biens immobiliers résidentiels dans 25 grandes villes du monde. Cinq villes européennes, Paris incluse, se trouvent dans une zone à risque de bulle. La croissance des prix a même accéléré par rapport aux années précédentes, favorisée par la demande dans le segment du luxe. « À notre avis, cette tendance n’est pas durable », indique UBS dans l’indice UBS Global Real Estate Bubble 2020, une étude annuelle menée par le Chief Investment Office d’UBS Global Wealth Management. « La pandémie amplifie certains impacts négatifs à long terme sur les logements urbains. »

Toujours dans cette récente étude, « la zone euro s’avère être la région qui présente les marchés immobiliers les plus tendus. » Munich et Francfort arrivent en tête de classement. Paris et Amsterdam les suivent de près et glissent en zone à risque de bulle aux côtés des deux villes allemandes. De même, Zurich, Toronto et Hong Kong affichent des déséquilibres importants. Par rapport à l’année dernière, le marché immobilier de Vancouver se situe désormais dans une plage surévaluée, partageant la même zone que Londres, San Francisco, Los Angeles et, dans une moindre mesure, New York.

En moyenne, l’augmentation des prix corrigés de l’inflation s’est accélérée au cours des quatre derniers trimestres. Dans bon nombre de métropoles européennes, les prix ont flambé et augmenté de plus de 5 %, avec Munich, Francfort et Varsovie en tête. La croissance des prix dans les villes asiatiques et américaines, à l’exception de Sydney, est restée dans une fourchette de 1 à 5 %. Madrid, San Francisco, Dubaï et Hong Kong sont les seules villes qui ont enregistré un déclin dans leurs prix. « C’est la première fois depuis 2006 qu’il y a si peu de villes à afficher une croissance des prix négative. »

Les marchés immobiliers sont restés solides au premier semestre 2020 

Les gouvernements ont soutenu la résistance des marchés mais l’incertitude règne, d’après l’indice UBS Global Real Estate Bubble 2020. Malgré la pandémie, les marchés immobiliers sont restés solides au premier semestre 2020. Selon l’étude, ce constat est justifié pour trois principales raisons : « Premièrement, les prix des logements sont un indicateur conjoncturel a posteriori et ne peuvent refléter une récession qu’avec un certain décalage. Deuxièmement, la majorité des acheteurs potentiels de logements n’a pas subi de pertes directes de revenus au premier semestre de 2020. Les facilités de crédits pour les entreprises et les régimes de chômage partiel ont atténué les retombées de la crise. Troisièmement, les gouvernements ont aidé les propriétaires dans de nombreuses villes durant les périodes de confinement, en augmentant les allocations pour le logement, en réduisant les impôts et en suspendant les procédures de saisie. »

« Pour le moment, il est impossible de prédire dans quelle mesure le taux de chômage élevé et les perspectives moroses en termes de revenus des ménages affecteront les prix de l’immobilier, explique Mark Haefele, Global Chief Investment Officer, UBS Wealth Management. Néanmoins, il est évident que l’accélération actuelle n’est pas tenable à court terme. Les loyers ont déjà chuté dans la plupart des villes, ce qui laisse présager une phase de correction quand les aides diminueront et que la pression sur les revenus augmentera. »

Selon l’indice UBS Global Real Estate Bubble 2020, « les valorisations élevées des marchés et les perspectives incertaines à court terme nous incitent à nous concentrer sur la trajectoire à long terme de l’immobilier urbain. D’une part, les principaux facteurs d’appréciation des logements urbains restent les mêmes – meilleures opportunités d’emploi et infrastructures, faibles coûts de financement et croissance limitée de l’offre. D’autre part, la pandémie semble renforcer la fuite des populations des villes vers les agglomérations. »

« Le recours accru au télétravail remet en question la nécessité de vivre à proximité des centres-villes, poursuit Claudio Saputelli, Head of Real Estate chez UBS Global Wealth Management. La pression sur les revenus des ménages incite de plus en plus de personnes à déménager dans des banlieues plus abordables. De plus, les villes déjà affaiblies économiquement ou criblées de dettes devront réagir à cette crise en augmentant leurs impôts ou en réduisant les dépenses publiques, ce qui ne présage rien de bon pour les prix de l’immobilier. Si l’on combine tous ces facteurs, il est très probable qu’il y ait des retombées négatives à long terme sur la demande de logements urbains. »

Matthias Holzhey, principal auteur de l’étude et Head of Swiss Real Estate Investments chez UBS Global Wealth Management ajoute : « Les villes présentant actuellement un risque de bulle semblent résister relativement bien à la crise du coronavirus. Les économies locales de Munich, Toronto et Hong Kong devraient se redresser rapidement. Mais même en l’absence de correction sur le marché général, le potentiel de gains supplémentaires en capital semble épuisé. Les perspectives d’investissements locatifs en particulier sont moroses au vu des ratios prix/loyer record. »

Les déséquilibres s’accentuent dans la zone euro 

En Europe, en termes de perspectives régionales, les scores de toutes les villes de la zone euro analysées dans l’indice ont augmenté au cours des quatre derniers trimestres, avec des valorisations déjà record à l’échelle mondiale. « Les déséquilibres s’accentuent dans un contexte de coûts de financements exceptionnellement faibles, qui ne correspondent pas à la vigueur des économies locales. La hausse des prix la plus marquante est intervenue à Francfort et Munich : ils ont plus que doublé au cours des dix dernières années. »

En revanche, Londres présente la deuxième plus faible fluctuation des prix depuis 2016 parmi toutes les villes analysées. « Malgré tout, la ville reste en territoire surévalué, mais les prix rédhibitoires, l’incertitude politique et le cadre fiscal et réglementaire plus strict exercent une pression accrue sur les prix des logements. » Selon l’indice UBS Global Real Estate Bubble 2020, les acheteurs étrangers profiteront de la dépréciation de la livre sterling et de la diminution des prix, ce qui soutiendra le niveau des prix à moyen terme.