Valeur carbone – Business Immo

(de gauche à droite) Sébastien Duprat, directeur général – Cycle Up, Nathalie Bardin, directrice des relations institutionnelles, de la communication et de la RSE – Altarea Cogedim, Gaël Thomas, directeur de la rédaction – Business Immo, Anne Keusch, directrice du développement durable et de l’innovation – Groupama Immobilier, Gilles Allard, directeur immobilier groupe – Engie – président – Association des Directeurs Immobiliers (ADI).
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L’immédiat nous renvoie inlassablement à l’interminable crise du Covid-19. L’urgence nous ramène systématiquement à la crise climatique. C’était le thème central des 12^e Assises de la valorisation immobilière – organisées par l’Institut français de l’expertise immobilière (IFEI) – imaginé avant le déclenchement de la crise sanitaire, mais jamais remis en question tant le sujet est central.

Les enjeux autour du changement climatique ont dépassé la seule sphère politique et sociétale, et sont parfaitement appréhendés par les acteurs économiques aux premiers rangs desquels figurent ceux de l’industrie immobilière. La question a dépassé aussi la seule dimension énergétique renvoyant une image réductrice du plan de relance qui se cantonne à la rénovation thermique des bâtiments.

Faute de cap politique suffisamment lisible, l’initiative privée est au rendez-vous, à l’exemple de la trentaine de maîtres d’ouvrage qui se sont engagés dans le réemploi des matériaux de construction au travers du « Booster du réemploi ». On attend encore que les donneurs d’ordre publics et les collectivités territoriales s’y engagent à leur tour. En particulier ces villes qui se veulent à la pointe du combat écologique. Des contacts sont en cours, nous dit-on.

La question de la lutte contre le réchauffement climatique ne peut faire abstraction de la dimension économique. Au-delà des modèles économiques à trouver et asseoir dès à présent, c’est la question de la valeur qui interroge les investisseurs. Dans le monde financier, ils intègrent le coût du carbone à l’aune des scénarii climatiques élaborés par les scientifiques. Ce prix du carbone projeté dans le temps permet de calculer les impacts financiers sur leurs investissements. Soyons clairs, tout le monde s’inscrit davantage dans une logique de préservation de valeur que de bonne volonté.

L’immobilier n’échappe pas au mouvement d’où pourrait émerger demain une valeur carbone prenant le pas sur une valeur verte qui n’a jamais dit son nom. Aujourd’hui, le marché n’embarque pas totalement les critères environnementaux dans l’évaluation de la valeur, nous assure-t-on, quand bien même ils réinterrogent la prime de risque chez les investisseurs. La faute à la temporalité. Des risques certains, mais futurs, face à une valeur de l’instant.

C’est aussi la limite du travail de l’expert en évaluation qui est payé pour livrer une photographie à instant T, pas encore pour dérouler le film. La montée en puissance de la dimension de conseil des experts capables d’identifier les risques environnementaux, de chiffrer les coûts de remédiation et de les modéliser dans les cash flows futurs devrait changer la donne.

En attendant, la valeur carbone sera réellement prise en compte le jour où des investisseurs refuseront d’acheter un immeuble qui dépasserait un quota d’émission de CO₂ sur son cycle de vie. Ce jour-là risque d’être fatal pour certains actifs.