Administrateur ad hoc en copropriété : nouveau nom, nouveau problème – Copropriété et ensembles immobiliers

En cas de carence du syndicat des copropriétaires, il est admis depuis l’origine de la loi de 1965 qu’un administrateur puisse être désigné. L’article 18, V, prévoit cette hypothèse. Cet administrateur était autrefois appelé « provisoire » mais, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, il sera dénommé « ad hoc » pour éviter une confusion avec l’administrateur provisoire désigné en cas de difficultés du syndicat sur le fondement de l’article 29-1 de la loi. Jusque-là, la réforme ne paraît poser aucun problème. Mais le droit de la copropriété connaît, par ailleurs, plusieurs mandataires ad hoc (copropriété en difficulté, liquidation du syndicat), ce qui, pour le copropriétaire, pourrait rester source de confusion. Ce risque avait été relevé lors du commentaire de l’ordonnance (v. P.-E. Lagraulet, L’administration de la copropriété réformée, AJDI 2019. 852 ). Il était difficilement envisageable qu’il se réalise sous l’action réformatrice du gouvernement qui paraît avoir confondu les deux acteurs en instituant une procédure commune.

En effet, le décret du 2 juillet 2020 (art. 40), modifiant celui du 17 mars 1967, a créé un nouvel article 47-1. Le premier alinéa de cet article a pour objet de définir la procédure relative à la désignation du « mandataire ad hoc » visé par l’article 46-1 de la loi de 1965, c’est-à-dire du représentant du syndicat en cours de liquidation. Le second alinéa ajoute que la procédure applicable au « mandataire ad hoc » visé à l’alinéa premier est applicable « en l’absence de syndic et dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic mentionnés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Il semblerait donc que la procédure soit commune à « l’administrateur ad hoc », à condition qu’il soit « justifié d’une mise en demeure adressée au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours ». Dans ce cas, l’administrateur ad hoc et le mandataire ad hoc seraient désignés, selon la même procédure, par le président du tribunal judiciaire, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé. Soit.

Le problème est que l’article 49, alinéa 1^er, du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020 prévoit également, spécifiquement et complètement, depuis 1967, une procédure de désignation de « l’administrateur ad hoc » (anciennement dénommé administrateur provisoire) « dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Comme pour la procédure visée à l’article 47-1, sauf urgence, la preuve doit être rapportée, avant son engagement, « d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours ».

Le champ d’application et les conditions d’ouverture seraient donc presque égaux (seule la dérogation résultant de l’urgence diffère).

En revanche, et c’est là le problème, la nature de la procédure prévue par l’article 49 est différente : il ne s’agit pas d’une procédure sur requête, mais d’une assignation du syndic en fonction, par tout intéressé, devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé. La procédure est alors contradictoire et doit permettre au syndic de s’expliquer.

Entre les deux procédures, les deux branches de l’alternative sont dorénavant et regrettablement permises, alors que seule la seconde devrait pouvoir être valablement envisagée afin de garantir au syndic le droit de se défendre.

Aussi, à moins que le gouvernement n’ait vraiment voulu prévoir deux procédures distinctes pour une seule situation, et permettre une procédure sur requête, il paraît utile qu’une correction soit apportée – rapidement – à cette erreur qui semble résulter d’un rapprochement douteux entre administrateur ad hoc et mandataire ad hoc…

Finalement, peut-être aurait-il été préférable de conserver le terme d’« administrateur provisoire » qui ne posait jusqu’alors aucune difficulté.