Opposabilité à l’acquéreur d’un fonds d’une servitude conventionnelle dont il a eu connaissance – Immobilier

Cet arrêt de rejet rappelle tout d’abord que l’opposabilité d’une servitude de passage à un nouvel acquéreur d’un fonds peut certes résulter de sa publication auprès du service de la publicité foncière ou de sa mention dans son acte, mais également de la preuve que l’acquéreur a pu en avoir connaissance au moment de la vente. La vérification de cette connaissance relève néanmoins de l’appréciation souveraine des juges du fond, ce que rappelle la Cour de cassation dans un contexte factuel un peu particulier puisque la Cour fut saisie de deux problèmes de droit portant sur des servitudes de passage. Si l’un concernait ainsi l’opposabilité d’une servitude conventionnelle de passage à un acquéreur, l’autre visait la question de l’extinction d’une servitude légale de passage pour cause d’enclave. La Cour de cassation rejette le pourvoi quant à ces deux questions : elle reconnaît que la servitude de passage, conventionnellement établie, était bien valide et opposable aux propriétaires du fonds servant, tout en confirmant, dans un autre moyen, l’extinction de la servitude de passage pour cause d’enclave.

Servitude conventionnelle de passage et opposabilité aux acquéreurs

Même si ce problème n’est traité qu’à l’occasion du second moyen, il semble être le plus intéressant dans la décision rendue par la Cour. Dans cette espèce, on sait qu’une servitude conventionnelle de passage avait été stipulée dans une promesse de vente sous seing privé conclue entre deux couples et grevant la parcelle cédée. Mais d’autres propriétaires, les demandeurs au pourvoi, s’étaient opposés à cette promesse au point qu’un jugement avait été rendu pour constater qu’elle valait vente. Le jugement mentionnait la servitude de passage dans ses motifs, sans la reprendre dans son dispositif. Postérieurement à la publication du jugement, la parcelle grevée de la servitude fut acquise par les demandeurs au pourvoi, contestant l’opposabilité de cette servitude à leur égard, en soulevant trois principaux arguments. D’une part, elle était mentionnée dans un jugement certes publié mais qui ne pouvait recevoir la qualification de décision de justice valant constitution d’une servitude au sens des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière. En outre, la servitude était mentionnée dans les commémoratifs du jugement mais non dans son dispositif qui se bornait à reconnaître que la promesse valait vente. D’autre part, la servitude n’apparaissait dans leur titre qu’en faisant mention au précédent jugement, qui lui-même n’avait fait que constater que la promesse valait vente. Autrement dit, selon eux, en l’absence de publicité, la servitude ne pouvait leur être opposable car ils estimaient que leur acte d’acquisition n’en faisait pas mention. Enfin, ils indiquaient qu’une servitude conventionnelle n’était opposable à un ayant-cause à titre particulier que si elle…