À Lyon, le marché locatif reprend, le marché de l’investissement ralentit (JLL) 1

À Lyon, le marché locatif reprend, le marché de l’investissement ralentit (JLL)


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© Sergey Novikov / Adobe Stock

Avec 180 531 m² enregistrés et une hausse du nombre de transactions, le marché lyonnais retrouve un rythme équivalent à la période pré-record d’avant 2018. Dans une étude publié aujourd’hui, le broker JLL note une hausse de 12 % sur un an, mais un repli de 20 % par rapport à la moyenne quinquennale, le niveau moyen ayant été boosté par les deux années record. Stéphane Jullien, directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon, explique que « l’enregistrement de transactions majeures (> 5 000 m²) sur les 2e et 3e trimestres a permis au marché lyonnais de retrouver un bon niveau de commercialisation ».

Tous les segments de surfaces profitent de ce début de reprise, tant en volume qu’en nombre. « Notons particulièrement la performance du mid-market (500–1 000 m²) qui enregistre une hausse de 51 % sur un an », déclare Stéphane Jullien dans l’étude. Bien que le nombre de grandes transactions (> 1 000 m²) soit en baisse sur un an (29 contre 31), les volumes enregistrés ont progressé de 4 % par rapport à 2020. Les très grandes transactions, notamment celles de plus de 10 000 m², sans battre des records, ont permis un bon maintien du segment avec deux références : l’EM Lyon sur plus de 28 000 m² ainsi qu’Edvance d’EDF sur 13 300 m².

Avec près de 8 m² sur 10 commercialisés sur les neuf premiers mois de l’année, Lyon intramuros et Villeurbanne continuent d’exercer un pouvoir d’attraction fort en réponse aux nouveaux enjeux de mobilité. Le secteur de Gerland totalise à lui seul près de 59 000 m² enregistrés porté par les grands deals pré-cités.

Après une hausse importante de l’offre immédiate mi-2020 (+ 83 300 m² en six mois), l’augmentation tend à ralentir et le niveau à se stabiliser à 350 000 m² vacants. Le taux de de la région lyonnaise conserve un niveau satisfaisant à 5,3 %, après avoir atteint son plus bas historique à 3,8 % au mois de mars 2020. Il reste néanmoins loin de son pic à 6,7 % fin 2016. Cette apparente détente à l’offre demeure certes mesurée mais hétérogène géographiquement.

La valeur « prime » retrouve son niveau d’avant crise à 340 € HT-HC/m²/an sur des immeubles de dernière génération au cœur de la Part-Dieu.

 « Le marché tertiaire lyonnais résiste bien compte tenu du contexte et reprend confiance, conclut Stéphane Jullien. La force de résilience de son tissu économique et la réorganisation immobilière des entreprises devraient nourrir les mouvements accélérés par la pandémie sur le territoire dans les prochains mois. Nous prévoyons ainsi un atterrissage du marché tertiaire supérieur à 230 000 m² fin 2021 ».

Marché de l’investissement en net recul à fin septembre

Les ralentissements sur le marché de l’investissement observé au 2e trimestre se sont poursuivis au cours des trois derniers mois avec seulement 137 M€ investis sur le marché lyonnais, en baisse de 26 % par rapport au trimestre précédent. À fin septembre, le volume s’établit à 562 M€, un résultat inférieur de 37 % à la moyenne quinquennale et de 18 % à la moyenne décennale.

Tous les segments de montants ont connu une forte baisse de leurs volumes investis sur un an, à l’exception des transactions inférieures à 5 M€ qui ont résisté, avec un volume assez stable sur un an de 107 M€ à fin septembre (contre 110 M€ sur la même période en 2020), et ce via 71 transactions (contre 56). Sans surprise, l’intra-muros concentre la majorité des investissements sur la période T1-T3 2021 avec un volume de 320 M€, soit une part de 57 % du total, avec 35 transactions. La périphérie a de son côté concentré 43 % des investissements soit un volume de 241 M€ via 56 transactions. Les secteurs les plus actifs à fin septembre ont été Grand Lyon Est avec 76 M€ investis, soit 14 % du total, suivi du secteur Préfecture/Universités avec 63 M€ (11 %), puis les secteurs du Grand Lyon Nord-Ouest (56 M€, 10 %) et de la Presqu’Île Nord (55 M€, 10 %).

À fin septembre, les bureaux sont restés majoritaires au sein des volumes investis avec 406 M€, soit 72 % du total, une part en hausse par rapport à celles atteintes en 2020 et en 2019 (61 % chaque année). La baisse de l’activité a concerné essentiellement le commerce avec une part de seulement 5 %, contre des parts de respectivement 20 % et 28 % en 2020 et 2019. En effet, les enseignes commerciales ont particulièrement souffert des conséquences de la crise sanitaire, entraînant un attentisme prolongé des investisseurs vis-à-vis de cette classe d’actif en raison d’une stabilisation des états locatifs qui reste à finaliser. En contrepartie, la part des actifs industriels a connu une hausse significative. Ainsi, les locaux d’activités ont concentré un volume total record de 86 M€ sur la période T1-T3 2021, soit une part de 15 %, record également (contre 4 % en 2020 et 2 % en 2019). Du côté des entrepôts logistiques, 44 M€ ont été investis à fin septembre, soit une part de 8 % du total.

Les acteurs français ont été à l’origine de la totalité des acquisitions au cours des deux derniers trimestres, portant leur part de marché à fin septembre à 89 % des volumes investis sur le marché lyonnais.

Le taux de rendement prime en bureaux reste inchangé à un niveau plancher à 3,5 %. Même stabilité observée en logistique, dont le taux prime s’établit toujours à 3,4 % après la compression actée au trimestre précédent.

« L’activité de pitch n’ayant réellement commencé qu’en mars, il n’est pas surprenant de constater un creux dans les volumes investis à ce stade de l’année. Le 4ème trimestre devrait néanmoins afficher un meilleur résultat, au regard de la reprise qu’ont connue les marketings en mars », défend Gilles des Fontaines, directeur investissement Grand Lyon chez JLL.


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