Data centers : la croissance de cette classe d’actifs se répand sur Paris (CBRE)

Dans une étude, CBRE a décrypté l’essor des datas centers en Europe. Et la France « est le marché pour lequel on attend la plus forte croissance comparée aux trois autres marchés que sont Londres, Amsterdam et Francfort », selon Pierre-Louis Dumont, Executive Director Agence Industriel et Logistique, Data Center Solutions chez CBRE France.

Le conseil retient d’abord que les data centers ne ressemblent pas aux actifs immobiliers traditionnels. En effet, c’est le seul actif pour lequel on ne vend pas de la surface mais de la puissance électrique (mégawatt – MW). De plus, la contractualisation entre l’opérateur et l’utilisateur ne se fait pas au travers d’un bail mais via un contrat de prestation de service. Son coût de construction (plus de 10 000 € par m²) est également le plus élevé du marché immobilier. Enfin, « le data center constitue un actif au carrefour des enjeux de politique publique : transition écologique, aménagement numérique du territoire et souveraineté numérique », selon CBRE.

Pour autant, Paris n’a pas échappé à l’essor de cette classe d’actif, avec un besoin important en data centers très bien connectés. Ainsi, en 2020, l’appétit des investisseurs pour cette classe d’actifs a atteint un niveau record ; les data centers étant vu comme un investissement sécurisé et en croissance. La capitale est le quatrième plus grand marché pour les data centers en Europe et fait partie des Flap markets : Francfort, Londres, Amsterdam et Paris. À la fin du 1er semestre 2021, ils représentaient plus de 2 000 MW d’offre de data center, soit plus du double de la capacité constatée en 2016. La demande des opérateurs de Cloud computing (dont les fournisseurs hyperscale) explique la majeure partie de cette forte croissance (jusqu’à 80 % de la demande en 2020).

Les fournisseurs de cloud ont pris position plus rapidement à Francfort, Londres et Amsterdam qu’à Paris. « La capitale française commence seulement à voir une activité renforcée, et de ce fait, nous constatons une forte progression de l’offre nouvelle et de la demande placée au 1er semestre 2021, selon CBRE. Au cours du 1er semestre 2021, 41 MW ont été livrés et 43 MW ont été pris à bail par des utilisateurs : il s’agit de niveaux record tant pour un semestre que pour une année ».

Par ailleurs, la demande placée pour les Flap markets atteint un niveau record de 206 MW au 1er semestre 2021. « Nous estimons qu’elle pourrait atteindre 370 MW cette année, pour 442 MW d’offres nouvelles livrées. Une demande aussi importante devrait avoir pour conséquence un faible taux de vacance ainsi qu’un intérêt grandissant pour les marchés secondaires tels que Marseille et Bordeaux ».

Un marché actif

L’engouement des entreprises pour le Cloud computing a entraîné une forte demande en data centers à Paris, à une période où de nombreux fournisseurs cherchent à pénétrer le marché. Ces derniers rencontrent néanmoins des difficultés à accéder aux meilleurs sites et à une puissance électrique suffisante. « Les différents opérateurs, français ou internationaux, offrent déjà un bon mix de solution wholesale ou retail avec près de 270 MW déployés en région parisienne et 100 MW à venir ces prochaines années », rapporte CBRE.

La plupart des sites de colocation retail sont situés à proximité immédiate de Paris, dans des villes telles que Aubervilliers, Saint Denis, Pantin, ou encore Clichy. Les principales sociétés qui offrent des solutions de colocation sont entre autres Equinix, Interxion (A Digital Realty Company), et KDDI Telehouse. Les infrastructures wholesale, nécessitant des sites plus grands, sont un peu plus éloignés. Les acteurs de ce type de data centers sont DATA4, Scaleway, Colt Data Centre Services et CyrusOne notamment. « Le marché devrait croître rapidement, avec des projets d’Interxion à La Courneuve, sur un vaste site qui offrira à la fois une offre retail et wholesale, mais également Equinix à Pantin, DATA4 qui réalisera une extension sur son campus de Marcoussis, ou encore KDDI Telehouse sur son site de Léon Frot (Paris 11e) ».

De nouveaux acteurs devraient également pénétrer le marché, et les acteurs hyperscale cherchent également à développer leurs propres infrastructures. « Cela étant, au vu de la demande, beaucoup de ces nouveaux bâtiments devraient être pré-loués avant leur livraison », conclut CBRE.