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La part croissante du résidentiel dans le total des investissements en France, « portée par l’atterrissage des taux de rendement des autres classes d’actifs et par des taux d’emprunt toujours très bas », semble se confirmer pour le début 2022, note Ikory, dans sa dernière note de conjoncture (voir document associé).
Au cours du dernier exercice, le marché de la vente en bloc a confirmé son attractivité. Après une année record en 2020 avec une hausse de 77 % par rapport à 2019, notamment conduite par les transactions initiées par CDC Habitat, la tendance se poursuit en 2021 avec un volume total investi de 7,4 Mds€, en augmentation de 7 % par rapport à l’année 2020 et de 85 % depuis 2017. Il représente à lui seul 23 % du volume d’investissement toutes classes d’actif confondues en France, contre seulement 12 % en 2017. Ce nouveau record est porté à 80 % par les investissements en Île-de-France principalement en raison de la transaction AXAIM – In’Li qui représente au total 30 % des investissements de 2021.
Pour l’année 2021, le neuf demeure la figure de proue des investisseurs avec une part de 57 %, soit 43 % de plus que 2017. Ce nouvel appétit s’explique en partie par le changement de stratégie des promoteurs (vente en bloc contre lot par lot) et devrait se poursuivre avec la multiplication des normes de type ESG chez de nombreux investisseurs institutionnels et la mise en place de la loi Climat et résilience.
La part de l’immobilier géré s’est stabilisée en 2021 à 15 % du montant total investi, représentant 1,1 Md€. L’ordre du tiercé a toutefois évolué avec la montée en puissance du coliving qui vient flirter avec la première place avec une part représentant 42 % de l’immobilier géré juste derrière les résidences séniors (45 %).
Record sur le marché de l’immobilier ancien
Avec 1 178 000 ventes en 2021, soit une progression de 15 % par rapport à 2020, le marché de l’immobilier résidentiel dans l’ancien a atteint un niveau record. Cette augmentation se retrouve notamment au niveau des prix avec une évolution nationale pour les maisons de 9 %, et pour les appartements de 4,6 %. Le phénomène pourrait être lié à un effet post crise sanitaire porté par un besoin d’espace et d’extérieurs plus important et par la généralisation du télétravail, mais également à la forte hausse des prix dans les grandes métropoles qui a contraint une partie de la population plus modeste à s’éloigner des centres-villes.
Si un léger ralentissement des prix se fait sentir sur le marché parisien, avec en moyenne 10 600 €/m² (soit -0,9 % intramuros et -0,8 % en Île-de-France), le marché en région tire son épingle du jeu — notamment les zones péri-urbaines et rurales — avec une croissance importante des volumes (+15,4 %) et des prix (+9,4 % pour les maisons et +8 % pour les appartements), constate Ikory.
« À moyen terme, la remontée des taux d’emprunt de ce début d’année 2022 couplée à l’inflation généralisée des coûts de construction pourraient davantage impacter le volume et les prix de ventes sur les années à venir », analyse Stéphane Imowicz, Président d’IKORY
116 000 ventes dans le neuf
Pour le marché du résidentiel neuf, l’année 2021 se termine sur une note positive avec plus de 116 000 ventes réalisées, soit une hausse de 15 % par rapport à 2020. Les mises en vente prennent la même trajectoire avec une hausse de 21 % sur un an. L’offre commerciale, quant à elle, se contracte avec une baisse de 2 % par rapport à 2020 et de 4 % par rapport à la moyenne décennale.
Le marché du neuf souffre d’une pénurie de produits – malgré une hausse des permis de construire de 19 % sur un an — pouvant s’expliquer par du foncier plutôt rare et cher, une demande soutenue, des coûts de construction en hausse, des délais administratifs trop long et des recours trop nombreux mettant en péril la rentabilité économique des projets, énumère Ikory dans sa note de conjoncture.
L’immobilier résidentiel en transition
Le parc immobilier résidentiel français est soumis à une importante évolution réglementaire avec, d’une part, la promulgation de la loi Climat et résilience en août 2021 et, d’autre part, la mise en œuvre de la norme RE2020 depuis le 1er janvier 2022 pour les constructions neuves.
Ikory observe une hausse des mises en vente de logements énergétiquement dégradés (8 % pour les appartements, 7,4 % pour les maisons), montrant la volonté des propriétaires d’arbitrer en priorité leurs actifs condamnés à l’obsolescence.
La rénovation du parc existant constitue donc un enjeu majeur. « L’aspect contraignant des nouvelles réglementations mises en place va nécessairement se manifester dans les statistiques de volume et de prix dans les prochains mois », pense Stéphane Imowicz. « Si nous manquons à ce jour de données pour suivre ces transformations, les propriétaires institutionnels et privés sont déjà sur le terrain pour réagir : verdissement du parc, arbitrage des passoires thermiques, travaux de rénovation énergétique, le marché a bien compris quel était l’enjeu et se préoccupe déjà de trouver des réponses. »
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