Le marché de bureaux lyonnais affiche sa 3e meilleure performance en 2021 (JLL)

Avec 292 600 m² commercialisés et une forte hausse du nombre de transactions par rapport à l’année dernière, le marché tertiaire lyonnais reprend confiance en 2021 et affiche sa 3ème meilleure performance. Dans une étude, JLL note une hausse de 35 % sur un an et de 5 % par rapport à la moyenne décennale. Le 4ème trimestre a été particulièrement dynamique avec plus de 107 000 m² enregistrés grâce notamment à 20 transactions de plus de 1 000 m².

« Les très grandes transactions, notamment celles de plus de 10 000 m², sans battre des records, ont permis un bon maintien du segment avec 3 références : l’EM Lyon sur plus de 28 000 m² et Edvance (Groupe EDF) sur 13 300 m², toutes deux sur le secteur de Gerland, ainsi que Ionis sur plus de 18 000 m² à Lyon Vaise », détaille Stéphane Jullien, directeur de l’équipe bureaux de JLL Lyon.

Tous les segments de surfaces profitent de cette reprise, tant en volume qu’en nombre. La performance du mid-market (500 – 1 000 m²) est notamment à soulignée, avec une hausse de 55 % sur un an et de 28 % par rapport à la moyenne des 10 dernières années. Par ailleurs, « l’activité des PMS (< 500 m²) n’a pas faibli sur la fin d’année et nous comptabilisons 427 références sur 2021 », indique JLL. Même si le nombre de grandes transactions (> 1 000 m²) est en légère baisse par rapport à la moyenne, les volumes enregistrés sont en hausse de 37 % avec près de 162 000 m².

En outre, la part du neuf existant ou restructuré augmente de 22 pts par rapport à 2020 et atteint 34 % sur l’ensemble des surfaces commercialisées. « Les livraisons d’immeubles de dernière génération au cours des derniers trimestres sur les secteurs plébiscités tels Gerland ou Part-Dieu expliquent ce bon résultat. Ce constat est logiquement inversé pour les précommercialisations qui enregistrent un net recul sur un an mais représentent tout de même 20 % de la demande placée globale ».

Avec près de 8 m² sur 10 commercialisés sur l’ensemble de l’année 2021, Lyon intramuros et Villeurbanne continuent d’exercer un pouvoir d’attraction fort en réponse aux enjeux de mobilité. Le secteur de Gerland totalise à lui seul près de 65 000 m² enregistrés et reste pour la 4ème année consécutive sur la 1ère marche du podium en termes de volume placé. Avec un cumul de 39 200 m², le secteur Part-Dieu dépasse lui d’une courte tête Vaise et Villeurbanne-Tonkin.

« Le dernier trimestre 2021 a signé le retour des grands utilisateurs sur le quartier des affaires lyonnais. Le succès de la commercialisation du « Silex 2 » ainsi que le fort dynamisme sur tous les segments de surface ont redonné un second souffle au secteur », ajoute JLL.

Au sein d’un parc également en progression constante, le taux de vacance reste maîtrisé sous la barre des 6 %, loin de son pic à 6,7 % observé fin 2016.

La valeur « prime » retrouve son niveau d’avant crise à 340 € HT-HC/m²/an sur des immeubles de dernière génération au cœur de la Part-Dieu. Dans ce contexte, la valeur locative moyenne des actifs neufs, sur l’ensemble du marché tertiaire lyonnais, tend à augmenter légèrement, à 223 € HT-HC/m²/an (sur les transactions de plus de 100 m² enregistrées depuis 12 mois).

« Face à une crise aussi inattendue et durable, le marché tertiaire lyonnais reprend confiance. La force de résilience de son tissu économique et la volonté de réorganisation immobilière des entreprises continuent à alimenter les mouvements. Les grands utilisateurs ont ajusté et réactivé leurs projets immobiliers. Dans ce contexte, nous restons optimistes pour cette nouvelle année 2022 », indique Stéphane Jullien.

800 M€ investis au cours du T4

Après un recul très marqué des volumes investis au cours des neuf premiers mois de l’année, avec un peu plus de 200 M€ engagés chaque trimestre, le marché de l’investissement lyonnais est reparti à la hausse en fin d’année avec près de 800 M€ investis au cours du 4ème trimestre. Le marché de Lyon cumule ainsi un peu moins d’1,5 Md€ d’engagements sur l’ensemble de l’année 2021.

« Cette fin d’année très dynamique n’a cependant pas suffi pas à rattraper le retard pris au cours des 9 premiers mois ; la baisse des volumes est de 18 % par rapport à 2020, selon JLL. Les résultats se rapprochent toutefois de la moyenne quinquennale (1,6 Md€), notamment grâce aux différentes cessions de locaux d’activités, seul compartiment affichant une hausse des volumes sur un an (+ 119 %) ».

Environ 165 opérations ont été recensées au cours de l’année 2021, soit 25 de plus qu’en 2020. Cet écart monte même à 50 en comparaison avec 2019, année record en termes d’investissements (2,8 Mds€) qui avait bénéficié de 2 méga deals supérieurs à 200 M€ (le portefeuille « Tango » et la tour « To-Lyon »).

« Cette augmentation du nombre de transactions en 2021 se manifeste principalement sur le segment des opérations inférieures à 5 M€, tandis que seules 2 acquisitions supérieures à 100 millions ont été enregistrées, au 4ème trimestre : celle réalisée par Unofi de « Silky Way » à Villeurbanne ainsi que la cession à Allianz du futur siège régional de Framatome dans le secteur de Gerland ».

Les investisseurs français sont restés les plus actifs en 2021

Si les bureaux contribuent toujours majoritairement aux bons résultats de 2021 avec un peu moins d’1 Md€ investis (65 %), ce sont bien les locaux d’activités et entrepôts qui tirent leur épingle du jeu. Ces derniers représentent plus d’un quart des sommes investies en région lyonnaise.

Les investisseurs français sont demeurés les plus actifs en 2021, portés par les différentes transactions réalisées par les collecteurs d’épargne comme Unofi, Primonial, La Française ou encore Sofidy ; ces derniers captent 78 % des volumes investis, une part stable sur un an (80 % en 2020). Ils sont mêmes responsables de la quasi-totalité des acquisitions opérées sur le segment des bureaux.

De leur côté, les investisseurs étrangers se positionnent davantage sur les actifs industriels, à l’image de l’acquisition par CBRE Global Investors d’une plate-forme d’environ 36 000 m² à Villette-d’Anthon, ou encore des grands acteurs Nord-Américains (Blackstone, Dream, Hines…) qui se sont emparés de portefeuilles logistiques d’envergure en France dont certains actifs se situent en périphérie de Lyon.

Le taux de rendement prime en bureaux se positionne désormais à 3,40 %. La concurrence accrue des investisseurs pour acquérir des biens industriels a par ailleurs conduit à une nouvelle contraction des taux prime, lesquels se positionnent aujourd’hui à 3,25 % pour les entrepôts et 4,50 % pour les locaux d’activités.

« Comme anticipé, la nette reprise des marketings au mois de mars a permis de terminer l’année 2021 sur une note particulièrement positive. Le 4ème trimestre a notamment été animé par un nombre plus important de Vefa, porté par le redressement du marché locatif et les fondamentaux du marché lyonnais. Nous sommes ainsi confiants pour l’année à venir, et anticipons un volume d’investissement supérieur à celui que nous avons connu cette année », précise Gilles des Fontaines, directeur investissement Grand Lyon chez JLL.