Le nouveau label pour investir « responsable » dans l’immobilier suscite déjà des réserves


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Depuis le 23 octobre 2020, les fonds d’investissement immobilier, comme les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), peuvent postuler au label Investissement socialement responsable (ISR), qui certifie les produits d’investissement socialement responsable. Et ils n’ont pas tardé à se saisir de cette possibilité.

Les produits de pierre papier, qui achètent des biens immobiliers et gèrent ensuite le parc pour le compte d’épargnants à qui ils reversent les loyers perçus, sont en effet déjà sept à avoir décroché le fameux sésame, dont les modalités sont fixées par Bercy.

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Il y avait urgence à encadrer les démarches des sociétés de gestion : devant l’engouement pour les placements verts, nombre d’établissements mettaient en avant cet argument sans que l’épargnant puisse en vérifier la réalité. « Le label ISR vise plusieurs objectifs : rendre les produits socialement responsables plus visibles, valoriser les sociétés de gestion les plus vertueuses et éviter le greenwashing », indique Anne-Claire Barberi, en charge de la responsabilité sociétale des entreprises (RSE) et innovation chez Perial.

Des approches différentes

Le sujet est d’autant plus brûlant pour le secteur immobilier, dont l’impact environnemental est très élevé – le résidentiel tertiaire est le deuxième poste d’émissions de gaz à effet de serre de la France, avec 20 % du total national, d’après un rapport du Centre interprofessionnel technique d’études de la pollution atmosphérique (Citepa).

Parmi les critères d’éligibilité détaillés par le référentiel du label : l’obligation, pour les sociétés de gestion, d’analyser et de noter tous les biens immobiliers détenus, selon une grille de critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG).

6,03 milliards d’euros

C’est le montant versé sur des SCPI en 2020, malgré les inquiétudes liées à l’impact de la crise sur l’immobilier professionnel. Ce montant est en baisse par rapport à 2019 (8,6 milliards), mais reste très élevé au regard de l’historique de ces SCPI. Le label ISR ne semble pas avoir eu d’impact sur l’orientation de ce flux à ce stade. « Il n’y a pas encore de surplus de demandes pour les produits détenteurs du label, note Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea. A l’inverse, les SCPI les plus plébiscitées actuellement ne sont pas forcément ISR. »

La stratégie peut ensuite différer. Soit la société adopte une approche « best-in-class », qui consiste à investir dans les biens dotés des meilleures notes (plutôt de l’immobilier neuf). Soit elle est dans une optique « best-in-progress » et cherche à améliorer la performance des actifs existants. « C’est la démarche que nous avons adoptée avec notre SCPI Fair Invest, indique Faïz Hebbadj, président de Norma Capital. Avant d’acheter un bien, nous mesurons ses performances initiales et sa capacité à abaisser ses émissions carbone via des travaux et de meilleures pratiques des locataires. »

Les gestionnaires doivent ensuite rendre des comptes aux investisseurs sur des éléments d’impact. « Quatre critères sont imposés, dont deux ont trait à l’environnement la performance énergétique et les émissions de gaz à effet de serre, précise M. Hebbadj. Le troisième est lié à la performance sociale des biens, par exemple la proximité avec les transports en commun, et le dernier concerne la gestion des parties prenantes, les fournisseurs et les locataires. » Il faut ensuite ajouter quatre indicateurs supplémentaires, au choix, répartis entre les piliers E, S et G.

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