Les nouvelles formes d’occupation des locaux : quel contrat pour quelle occupation ?

© Pitchayaarch / Adobe Stock

Nous assistons depuis une dizaine d’années à une évolution rapide et protéiforme des modes d’occupation des constructions difficilement compatible avec la rigidité de la législation, tant dans les règles énoncées que dans leur capacité à évoluer avec les besoins des opérateurs. Toutes les classes d’actifs sont concernées.

Penchons-nous d’abord sur la fonction résidentielle pour laquelle des besoins nouveaux de partage (coliving) et de prestations de services émergent. Les opérateurs doivent trouver le chemin entre, d’une part, un Code de l’urbanisme qui n’accepte pas la confusion des genres, avec sa vision très dichotomique des destinations liées à l’habitation et l’hôtellerie et, d’autre part, une loi d’ordre public du 6 juillet 1989 régissant le régime des baux d’habitation qui impose des contraintes de durée et d’encadrement du loyer inconciliables avec des produits hybrides de location partagée avec plus ou moins de services.

Par ailleurs, le bail commercial conclu avec l’exploitant de l’immeuble et le type de contrat consenti aux occupants peuvent générer des conflits. En effet, dès lors qu’ils peuvent y élire leur résidence principale, les occupants pourraient revendiquer l’application du régime protecteur du bail d’habitation, générant pour le propriétaire des contraintes juridiques et économiques (encadrement des loyers) à la libération des locaux par l’exploitant.

Chaque produit doit, à ce jour, trouver le bon dosage entre chacun de ces paramètres, requérant une ingénierie juridique sui generis pour éviter les écueils. Le développement du coliving à grande échelle, dans ses différentes formes, nécessiterait une certaine adaptation des règles légales.

De son côté, le développement du télétravail, accéléré par la crise du Covid-19, conduit certaines entreprises à vouloir – au moins temporairement – redimensionner leur mode d’occupation de l’espace de bureaux et à chercher de la flexibilité, sans pour autant recourir au coworking.

Toutefois, un tel changement ne pourra en principe s’envisager pour le locataire que dans la durée, compte tenu des contraintes du statut des baux commerciaux, pourtant instaurées pour le protéger. En effet, au vu de la durée généralement ferme des baux consentis, cette flexibilité nécessitera un accord avec le bailleur afin d’adapter l’offre locative.

Cette profonde mutation va certainement encourager le développement des baux dérogatoires (soumis à l’article L.145 5 du Code de commerce) dont la durée maximale ne peut être supérieure à trois ans. Cette durée pourrait être augmentée par le législateur afin de permettre aux opérateurs d’identifier leurs nouveaux besoins post-crise du Covid-19. Une autre alternative pourrait être de raccourcir l’échéance à laquelle le preneur à bail commercial peut exercer sa faculté de sortie.

À ce jour, les nouveaux modes d’occupation n’ont pas encore trouvé leur régime légal adapté. Mais l’on peut s’interroger sur la pertinence de la création de nouveaux dispositifs sur mesure au regard de la rapide évolution des besoins. L’ingénierie juridique semble avoir encore de beaux jours devant elle.