L'immobilier résidentiel, une classe d'actifs plus que résiliente, selon AEW 1

L’immobilier résidentiel, une classe d’actifs plus que résiliente, selon AEW


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© D.R.

L’immobilier résidentiel et ses rendements défensifs attirent les investisseurs. Tel est le constat d’AEW qui publie une étude européenne mettant en exergue une classe d’actifs résiliente, avec des rendements globaux approchant les 8 % par an en moyenne depuis 2008. « Doté d’une volatilité faible, le résidentiel s’apparente à un investissement obligataire avec des revenus stables et prévisibles », précise la plate-forme mondiale d’investissement immobilier. La pandémie n’a en effet pas tari la demande de logements dans les métropoles, mais ralentit actuellement les chantiers. Aussi, AEW observe à l’échelle européenne une croissance des réglementations visant à limiter la hausse des loyers pour protéger les locataires. Ces mesures ne pourront cependant pas totalement contenir la hausse des valeurs locatives pour les cinq prochaines années, estimée à 2,6 % en moyenne en Europe. 

De même, la réglementation énergétique qui s’applique aussi bien pour l’immobilier résidentiel que pour l’immobilier tertiaire va écarter du marché de la location les biens dont le diagnostic de performance énergétique est classé F ou G. Ces nouvelles normes ne rebutent toutefois pas les investisseurs institutionnels. « Ils ont investi des montants records dans l’immobilier résidentiel européen en 2021. Les volumes élevés s’expliquent par des mouvements de consolidation, mais également par l’arrivée de nouveaux entrants et l’augmentation de l’allocation au résidentiel d’investisseurs déjà actifs dans le secteur. Dans les marchés institutionnels moins matures, les institutionnels favorisent les ventes en l’état futur d’achèvement pour constituer un portefeuille », analyse Irène Fossé, directrice recherche & stratégie chez AEW. 

« Les investisseurs institutionnels se montrent les mieux placés pour verdir le parc de logements. Ils sont en capacité d’améliorer l’efficacité énergétique d’immeubles entiers, mais aussi d’encourager le développement de programmes exemplaires d’un point de vue environnemental », ajoute-t-elle.

Et après ? 

Au-delà d’une analyse de marché, AEW partage pour la première fois des prévisions à l’horizon 2026 pour le secteur résidentiel classique. Afin d’alimenter son modèle de prévisions, la plate-forme a utilisé les données historiques de Catella et Green Street pour composer sa propre base de données synthétiques sur les loyers et les taux de rendement pour chacun des 24 marchés couverts. Ainsi, selon AEW, la prime de risque immobilière par rapport aux taux souverains restera élevée à plus de 280 pdb en moyenne pour la période 2022-2026 (contre 160 pdb constatés ces 15 dernières années). Les rendements globaux en résidentiel devraient atteindre 5,1 % par an en moyenne dans les 24 marchés couverts, de 3,4 % par an à Munich à 8,1 % par an à Manchester. Dans un scénario à inflation plus élevée, « les rendements globaux en résidentiel sont moindres, la hausse des revenus locatifs ne compenserait en effet qu’en partie l’impact négatif de taux de sortie plus élevés ».


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