l’investissement locatif est-il toujours rentable ?

En dépit de la crise générée par la situation sanitaire, le secteur de l’immobilier semble avoir été relativement protégé en 2020 et pourrait le rester en 2021. C’est donc une bonne nouvelle pour les personnes qui ont investi pour louer ou qui envisagent de le faire cette année. « Même s’il faut rester prudent, la rentabilité avant impôt peut dépasser 3 % en 2021, ce qui reste intéressant », estime Stéphane Debair, directeur général du groupe Selexium.

La rentabilité locative dépend du prix d’achat du logement et du montant des loyers perçus. Si on prend l’exemple d’un studio acheté 100 000 euros et loué 600 euros par mois, il rapporte 5 400 euros par an s’il est loué neuf mois. Il faut ensuite diviser ces 5 400 euros par le prix d’achat du logement et multiplier le résultat par 100 pour obtenir la rentabilité avant impôt. Dans ce cas de figure, celle-ci est de 5,4 %. Mais si le prix d’achat est de 150 000 euros, la rentabilité brute chute alors à 3,6 %. Et lorsque le propriétaire doit baisser son loyer à 500 euros, par exemple, elle se situe alors à 3 % toujours pour une acquisition à 150 000 euros.

Pour l’instant, les loyers ont continué d’augmenter. Le baromètre des loyers du site d’annonces Se Loger indique ainsi une hausse de 3 % en 2020. « Avec les mesures de chômage partiel, l’Etat a fait le choix de maintenir le niveau de vie des Français, notamment des locataires, et les prestations sociales liées au logement, comme les APL, n’ont pas été impactées. Il ne devrait donc pas y avoir de changement majeur en 2021 », prévoit Stéphane van Huffel, conseiller en gestion de patrimoine et cofondateur de Netinvestissement.

Des disparités selon les villes

Les prix d’achat de l’immobilier n’ont pas non plus baissé en 2020. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) constate une hausse de 4 % en 2020 en France et de 5,4 % en Ile-de-France. Si les prix de l’immobilier diminuaient au cours de l’année, ce serait une bonne nouvelle pour les investisseurs qui veulent se lancer. Encore faut-il qu’ils puissent emprunter, car la plupart utilisent le levier du crédit pour investir. « Or c’est plus difficile qu’auparavant car les banques appliquent des critères plus stricts. Environ un quart des projets est désormais devenu irréalisable », témoigne Pierre Chapon, cofondateur du courtier en crédit Pretto.

Quant aux investisseurs qui ont acheté il y a quelques années à un prix élevé, mieux vaut attendre des jours meilleurs s’ils souhaitent vendre le logement, sous peine de perdre de l’argent dans l’opération. « Il faut toujours avoir à l’esprit que l’investissement dans l’immobilier se fait sur le long terme, ce qui permet d’éviter les retournements de conjoncture et de bénéficier d’une valorisation de 1 % par an environ », rappelle Stéphane van Huffel. La crise laisse également peser des incertitudes sur les niveaux de loyers. Même si ces derniers augmentent globalement, toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. Se Loger observe localement des baisses à Strasbourg, Rennes, Nice. Dans ces villes, les locations sont entre 3 % et 10 % plus basses en 2020, et dans des villes comme Marseille ou Lyon, les loyers stagnent. La rentabilité locative va donc varier en fonction de la localisation.

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