l’Italie, un marché à plusieurs vitesses

Vu de France, l’Italie a la réputation d’être un pays cher. Ce n’est pas forcément vrai puisque le prix moyen du mètre carré dans l’ancien y a baissé de 3,8 % en 2018, à 1 898 euros pour un appartement et à 1 780 euros pour une maison, selon les statistiques officielles. La crise des dettes souveraines a lourdement frappé le pays entre 2008 et 2015, si bien que la baisse des prix ressort encore à 6 % sur dix ans.

Depuis 2015, les volumes de vente remontent, mais pas les prix. L’année 2019 sera ainsi la cinquième consécutive de hausse du nombre de transactions. L’institut Nomisma prévoit entre 570 000 et 580 000 ventes, un chiffre à comparer avec le point bas de 390 000 transactions en 2013. Comme en France, ce sont la force d’attraction des grandes villes et l’attrait du littoral qui structurent le marché.

« Dans l’ensemble du pays, les prix devraient continuer à stagner en 2019. Il n’y a pas de pression à la hausse, sauf dans les villes et les zones touristiques. Dans le sillage de Milan, les prix devraient progresser dans les grandes villes comme Florence, Turin, Naples et Bologne », confirme Gian Battista Baccarini, président de la fédération italienne des agents immobiliers professionnels (FIAIP). A noter : selon le Quay-d’Orsay, environ 44 000 Français seraient expatriés en Italie.

En Italie, le prix d’un appartement en centre-ville tourne autour de 3 500 euros par m². Une moyenne qui cache de très fortes disparités entre grandes et petites villes, et entre le littoral et l’intérieur des terres. Par exemple, les prix ont bondi de 20 % en 2018 à Milan, qui est désormais un peu plus chère que Rome. A Florence, qui plaît beaucoup aux acheteurs britanniques, le prix moyen du mètre carré ressort à 4 000 euros, ce qui correspond à une hausse de 8,6 % sur un an et de 15 % en 3 ans.

A Venise, les prix oscillent entre 2 000 euros et 10 000 euros, avec une moyenne à 4 020 euros. « Les acheteurs français sont nombreux à Venise, notamment dans le Dorsoduro, précise Alain Hamon, fondateur du site destination-italie.net. Le marché vénitien est tranquille, il n’y a pas de grandes fluctuations ici. »

Si le marché immobilier italien est aussi stable, c’est parce que la plupart des ménages (plus de 80 %) sont propriétaires de leur logement et parce que le nombre d’Italiens diminue en raison de la faiblesse du taux de natalité. Souvent, les jeunes couples restent chez leurs parents jusqu’à 30 ans, voire 35 ans, le temps d’économiser pour pouvoir acheter.

De plus, la propriété immobilière reste très peu taxée dans la Botte, ce qui n’incite pas ceux qui ont hérité d’un important patrimoine à vendre. Les droits de succession sont très faibles, notamment parce qu’ils sont calculés sur la valeur cadastrale des biens, en moyenne six fois inférieure à leur valeur réelle.

En Calabre, dans les Pouilles, en Molise ou en Sicile, il est possible d’acheter pour moins de 1 000 euros par m². A l’autre bout du spectre, pour une maison sur la plage (elles peuvent être privatisées en Italie), il faut compter plusieurs millions d’euros sur la Riviera Italienne, près de Gênes (Ligurie), sur la côte amalfitaine et à Rimini, sur le littoral de l’Adriatique. De même Capri est depuis longtemps considérée comme une destination de luxe, comme les rivages des lacs du Nord, notamment ceux du lac Majeur et du lac de Côme.

Pour l’instant, l’Italie n’a pas déclaré la guerre à Airbnb et consorts. « A Venise, il est possible d’acheter un logement de 60 m² pour 400 000 euros et de le louer toute l’année. A l’arrivée, même en reversant 15 % des recettes à une agence et en payant une taxe d’environ 20 % sur les loyers, il est possible d’obtenir une rentabilité nette de 8 % à 10 % », détaille M. Hamon.

A savoir : à Venise, depuis le 1^er mai, chaque visiteur de passage dans la ville doit payer une taxe (entre 2,50 euros et 10 euros par jour). Une mesure destinée à lutter contre la multiplication des navires de croisière dans la lagune : 600 auraient été recensés dans la lagune en 2018.