Logement social : financer n’est pas produire 1

Logement social : financer n’est pas produire


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© Gilles Paire / Adobe Stock

Aborder la conjoncture du logement social à travers l’activité de la promotion immobilière n’est pas un réflexe courant. Il est pourtant intéressant de constater que tant les ventes au détail de la promotion immobilière que le nombre de logements sociaux financés ont chuté en 2020 pour atteindre le même niveau de 87 000 unités en France métropolitaine (pour un objectif de 110 000 agréments). La convergence des courbes n’était plus arrivée depuis six ans (2015). Bon an mal an, les ventes au détail dépassaient de 10 000 à 15 000 logements les agréments de logements sociaux.

Que s’est-il passé ? Alors que nous avions affaire à une crise d’offre, qui appelait d’autres réponses, mais parce que la crise sanitaire qui a démarré au printemps a gelé en partie la vente au détail des programmes engagés, les investisseurs institutionnels ont été mobilisés pour acquérir en bloc des programmes en Vefa. Cela a eu pour effet d’augmenter sensiblement la part des ventes en bloc chez les promoteurs, notamment sur le segment du libre et de l’abordable contractualisé, et dans une moindre mesure sur ceux de l’intermédiaire et de la résidence avec services. En revanche, les Vefa de logements locatifs sociaux ont fortement décru en volume comme en proportion.

Changement de direction en 2021, le plan de relance du gouvernement prévoit actuellement un appui clairement orienté vers le logement social. En février a été annoncé l’objectif de 250 000 logements sociaux à agréer sur 2021-2022 (dont 120 000 dès 2021) ; suite à quoi le groupe CDC Habitat vient de lancer un appel à projets auprès des opérateurs immobiliers, ciblé sur la production de 30 000 logements locatifs sociaux.

Pour autant, faut-il s’attendre à une progression immédiate et rapide des projets chez les bailleurs sociaux ? Il est permis d’en douter. Rappelons, tout d’abord, que la production de logements sociaux est chroniquement inférieure aux objectifs exprimés en nombre d’agréments et que, sur les dix dernières années, il n’est arrivé qu’une fois, en 2016, que le volume de 120 000 agréments soit effectivement atteint. Rappelons aussi que la production de logements sociaux est devenue très dépendante de celle des logements libres, puisque plus de 56 % des logements mis en service chaque année par les bailleurs sociaux ont été achetés en Vefa auprès de promoteurs. Or la pénurie de foncier et la hausse des valeurs immobilières résidentielles ne favorisent pas, au contraire, le montage de programmes en Vefa au bénéfice des bailleurs sociaux. Les promoteurs ont intérêt à conserver le plus de logements possible, et les plus qualitatifs, pour la vente au détail.

Faut-il alors miser sur un redéploiement rapide de la maîtrise d’ouvrage directe par les bailleurs sociaux ? Il est assez peu probable dans un contexte de foncier rare et de plus en plus coûteux, sans parler des ressources humaines des services techniques qu’il faudrait pour cela remobiliser à court terme et organiser vers cet objectif. Il est simpliste de penser qu’ouvrir le robinet du financement suffira à relancer rapidement la production de logements sociaux. L’accès au foncier, en direct ou via des partenariats avec des opérateurs privés, est tout aussi déterminant. Tout au mieux, pour l’année qui vient, la part produite en maîtrise d’ouvrage directe risque de se maintenir en volume et devrait remonter d’une dizaine de points en part, en raison d’une nouvelle baisse de l’offre cessible en Vefa chez les promoteurs.


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