SCPI dans l’assurance-vie : quelques avantages, beaucoup d’inconvénients

Par Eric Leroux Publié aujourd’hui à 06h00, mis à jour à 07h21

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Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), qui investissent dans des immeubles de bureaux ou d’activités et qui reversent les loyers à leurs « associés », continuent à séduire les épargnants. Ils y trouvent un cadre rassurant, car les sommes qui y sont investies sont placées dans des biens réels et tangibles, et rentables, puisque ces SCPI rapportent toujours plus de 4 % par an, ce qui est exceptionnel dans l’environnement de taux bas actuels.

Seul souci : leur fiscalité ! En effet, ne bénéficiant pas du prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 % (un taux qui combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), elles voient les revenus distribués taxés en fonction de la tranche marginale d’imposition du contribuable, avec des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. De quoi faire fondre de moitié les bénéfices attendus par bon nombre d’investisseurs.

Pour éviter cette lourde ponction, certains ont trouvé la parade : ils achètent ces SCPI dans le cadre de l’assurance-vie. Plusieurs dizaines de contrats, en général vendus sur Internet ou dans l’univers de la gestion de patrimoine, proposent cette facilité. En logeant ces fonds immobiliers dans l’assurance-vie, la fiscalité s’adoucit très fortement : les gains ne sont plus taxés dès lors que les sommes restent investies dans le contrat et, lors des sorties, le poids de l’impôt est limité.

Si le contrat a plus de huit ans, par exemple, il est possible de retirer chaque année 4 600 euros de « produits » (en plus du capital initial) sans être imposable, et le double pour un couple marié. Avant huit ans, les gains retirés sont soumis au prélèvement forfaitaire unique à 30 %. Les promoteurs de ces formules mettent en avant d’autres avantages. Toujours sur le plan fiscal, l’assurance-vie ouvre droit à de larges exonérations de droits de succession.

Par ailleurs, les parts de SCPI vendues dans l’assurance-vie sont généralement proposées avec un petit rabais sur les frais d’entrée (de l’ordre de 2,5 % d’économie sur un total de 10 % et plus de frais de souscription) et la possibilité de jouir quasi immédiatement des revenus délivrés par les SCPI. Et elles peuvent être cédées rapidement, puisque c’est l’assureur qui détient les parts et s’engage à assurer la liquidité.

Si ces avantages sont bien réels, ils ne doivent cependant pas cacher un certain nombre d’inconvénients, bien réels eux aussi. Le premier, c’est le manque de choix, car la plupart des contrats qui en proposent ne renferment généralement qu’une poignée de SCPI ; les plus ouverts en abritant une vingtaine. L’offre ne représente donc qu’une partie modeste du marché (voir chiffres-clés), et les plus performantes du moment n’y sont pas présentes : il est impossible, par exemple, d’investir dans la SCPI Corum, championne de la performance, dont le gérant refuse d’être référencé par les assureurs.