Bail commercial : le lissage du déplafonnement du loyer est conforme à la constitution

Le mécanisme du lissage par paliers de 10 % du déplafonnement du loyer introduit par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, avait suscité de multiples réserves et interrogations au regard des difficultés prévisibles d’application qui en découlaient.

Ce lissage s’applique au déplafonnement du loyer et non lorsque la fixation à la valeur locative découle d’une durée effective supérieure à 12 années, tandis que cet étalement n’est pas d’ordre public et que les parties peuvent convenir de ne pas l’appliquer (Cass. 3e civ., 9 mars 2018, n° 17-70040, avis n° 1504).

Mais, ces paliers d’augmentation annuelle peuvent créer une importante distorsion entre la valeur locative et le loyer exigible en cas de déplafonnement, tandis que la valeur locative peut ne jamais être atteinte en cours de bail si la durée de 9 années ne s’avère pas suffisante.

C’est ainsi qu’un bailleur avait soulevé devant la Cour de cassation une question prioritaire de constitutionnalité en estimant que le lissage d’un déplafonnement du loyer avait un effet prévisible sur la valeur des murs des locaux et constituait dès lors une privation du droit de propriété caractérisée lorsque l’atteinte dénature le sens et la portée de ce droit.

La Cour de cassation avait donc renvoyé au Conseil constitutionnel la question portant sur la constitutionnalité du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 6 février 2020, n° 19-19503).

Dans sa décision, le Conseil relève que l’ensemble des parties intervenantes soutiennent que ces dispositions portent atteinte au droit de propriété du bailleur mais une telle limitation du droit de propriété, justifiée par un motif d’intérêt général, n’est pas assimilable à une privation du droit de propriété (cf. notamment décision n° 2014-691 du 20 mars 2014 sur l’encadrement des loyers applicables à certaines zones urbanisées).

Or, la loi peut porter atteinte à l’exercice d’un droit de propriété des personnes privées lorsqu’il n’en résulte pas une disproportion au regard de l’objectif poursuivi, tandis que le mécanisme du lissage du déplafonnement avait été institué par le législateur avec l’objectif de limiter les excès des réajustements des loyers lors des renouvellements des baux commerciaux.

L’examen des motifs de la loi révèle que ce mécanisme avait pour objectif d’éviter qu’une hausse brutale des loyers ne compromette la viabilité des entreprises commerciales et artisanales, soit la poursuite d’un objectif d’intérêt général.

Pour le Conseil constitutionnel, il en découle l’absence de toute atteinte disproportionnée au droit de propriété, le mécanisme du lissage du déplafonnement en renouvellement étant dès lors conforme à la constitution.

La faculté des parties de déroger à ce mécanisme a été prise en compte par le Conseil constitutionnel, mais l’application du lissage d’un déplafonnement pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, mais renouvelés postérieurement, conduit dans la pratique à priver les bailleurs de toute possibilité d’y déroger sauf nouvel accord des parties puisque le renouvellement intervient avec le maintien des clauses et conditions antérieures.

La portée de cette décision va certainement au-delà du lissage du déplafonnement en renouvellement car le même raisonnement serait logiquement poursuivi dans l’hypothèse d’une nouvelle saisine du Conseil pour les lissages des déplafonnements du loyer en révision.

*Décision sur la QPC rendue par le Conseil constitutionnel ci-jointe.