Covivio : “performances solides” pour le bureau et le résidentiel, chute pour l’hôtellerie

Christophe Kullmann
© Thomas Laisné

Au cours du premier semestre 2020, les revenus locatifs de Covivio s’élèvent 302 M€ contre 339 M€ à fin juin 2019 – soit une baisse de 7,5 % à périmètre constant. Si la performance à périmètre constant en bureaux et logements enregistre une croissance de +1,9 % sur un an, en revanche, les revenus hôteliers, impacté par la crise sanitaire, chutent 51 % à périmètre constant. Toujours sur le front l’hôtellerie, les revenus variables ont diminué de -73 %.

En bureaux et résidentiel, 96,4 % des loyers quittancés ont été encaissés. Plus de 91 % des locataires bureaux sont constitués de grands comptes. En hôtels, Covivio a œuvré pour la mise en place de solutions leur permettant de traverser cette crise. Les accords trouvés avec 8 locataires, représentant 66 % du patrimoine d’hôtels en bail, ont permis de préserver leur trésorerie grâce à des franchises ou facilités de paiement, tout en rallongeant la durée ferme de leurs engagements de 4 ans en moyenne. Covivio affiche ainsi une maturité ferme de ses baux hôteliers de 14,7 années en moyenne à fin juin 2020. Au 30 juin, Covivio a provisionné 7 M€ de pertes sur créances irrécouvrables, concernant principalement (à hauteur de 5,5 M€) des impayés sur des commerces de pieds d’immeubles, restaurants et centres commerciaux non stratégiques.

L’EPRA Earnings en baisse

Pénalisé par la baisse des revenus des hôtels de -32 M€ sur le semestre, et malgré la progression des revenus en résidentiel et l’amélioration du coût de la dette, l’EPRA Earnings se réduit de -27 M€ sur un an, pour s’élever à 192,4 M€ à fin juin 2020. Par action, l’EPRA Earnings s’établit à 2,17€ vs 2,63€ au premier semestre 2019. L’ANR EPRA gagne quant à lui 188 M€ sur six mois, à 9,4 Md€, principalement grâce à la croissance des valeurs d’expertise. Par action, l’ANR EPRA s‘établit à 99,8 €, contre 105,8 € fin 2019 (ANR Triple net de 89 € vs 95,7 €), suite à la création d’actions pour le paiement du dividende en actions. Les actionnaires ont ainsi pu se renforcer au capital de Covivio au prix de 47,8 €, synonyme d’un gain de 34 % sur la base du cours de bourse au 20 juillet. Sur un an, l’ANR EPRA par action est quasiment stable (-0,8 %).

Croissance du patrimoine

Au premier semestre 2020, le patrimoine de Covivio s’élève à 25 Mds€ (17 Mds€ PdG), avec 60 % en bureaux, 24 % en résidentiel et 15 % en hôtellerie. Le patrimoine de la foncière enregistre une croissance de +1,2 Md€ (+8 %) sur six mois et de +1% à périmètre constant, malgré la baisse de -3,1% sur les hôtels. En bureaux France (35% du patrimoine), les valeurs d’expertise gagnent +1,4 %, en particulier grâce à une progression de +7,8 % à périmètre constant sur les projets de développement. En bureaux Italie (17% du patrimoine), les actifs milanais (près de 90 % du patrimoine bureaux Italie) évoluent de +0,5% à périmètre constant. La valeur du portefeuille Telecom Italia est, quant à elle, restée stable (-0,3%). Sur les bureaux en Allemagne (8 % du patrimoine), l’expertise du patrimoine ex-Godewind ressort supérieure de +3 % à son prix d’acquisition. Le reste (270 M€ d’actifs PdG, principalement situés à Berlin) affiche une croissance de +2,6% à périmètre constant. Le résidentiel en Allemagne (24% du patrimoine) bénéficie de la poursuite de la croissance des prix sur fond de pénurie de logements. Ainsi, la valeur progresse de +4,2 % à périmètre constant, dont +2,2 % à Berlin malgré la nouvelle réglementation.

Renforcement sur les bureaux en Allemagne

Covivio détient à fin juin 89,3% du capital de Godewind Immobilien AG, foncière de bureaux en Allemagne disposant de 1,2 Md€ de patrimoine (1,1 Md€ PdG). La société a été retirée de la cote à la Deutsche Börse le 14 mai. En plus des actions détenues, Covivio a accordé des options de vente à un actionnaire, qui détient environ 10 % du capital de Godewind. En plus de son portefeuille de bureaux existant en Allemagne et de ses projets de développement situés principalement à Berlin, cet investissement donne accès à un patrimoine core de 10 immeubles de bureaux (290 000 m²), situés à Francfort (40% du patrimoine), Düsseldorf (28 %), Hambourg (24 %) et Munich (8 %).

Un pipeline de développement sécurisé

Depuis le début d’année, Covivio a signé 400 M€ de nouveaux accords de cessions, avec une marge moyenne de 14,6 % sur les valeurs d’expertise de fin 2019. La plupart des accords concernent des actifs matures, principalement de bureaux, à Milan, Lyon, Nancy ou Nanterre. 90 % de ces ventes ont été négociées et signées après le début du confinement. Sur le front du pipeline de développement engagé, la foncière dispose de 41 projets pour 399 000 m² et 1,8 Md€, en bureaux (principalement à Paris et Milan), ainsi qu’en résidentiel (en Allemagne et en France). Le confinement a ralenti l’avancée des travaux, occasionnant un retard moyen de 3 mois sur la livraison des projets. « Pour autant, avec moins de 1 % de hausse des coûts attendue, les objectifs de rentabilité et de profitabilité sont confortés (6 % de rendement locatif moyen et plus de 30 % de création de valeur attendus). » À fin juin, 50 % de la création de valeur sur les projets engagés reste à capter. Ce pipeline est sécurisé par un taux de précommercialisation moyen de 51 %, dont 75 % sur les livraisons des 12 prochains mois.

Perspectives

« L’activité en logements et bureaux (84 % du patrimoine) devrait rester bien orientée sur le second semestre, abonde Covivio. En hôtels (15 % du patrimoine), le groupe n’anticipe pas d’amélioration des résultats compte tenu de la forte incertitude sur le rythme de la reprise. » Dans ce contexte, Covivio se donne comme nouvel objectif un EPRA Earnings d’environ 380 M€ en 2020 (soit 4,15 €/action). Cette baisse d’environ 100 M€ par rapport à l’objectif communiqué en février 2020 s’explique par l’impact de la crise actuelle, principalement sur l’activité hôtelière, pour environ 70%, la hausse des impayés principalement en commerces (10 %), la légère hausse de la vacance en bureaux (10 %) et le décalage des opérations de développements (10%).

« Au cours du 1er semestre, nos activités bureaux et résidentiel (84 % de notre patrimoine) affichent des performances solides, relate Christophe Kullmann, directeur général de Covivio L’activité hôtelière est, quant à elle, directement impactée par une crise sans précédent.  Dans cette période, nous avons renforcé notre présence en Allemagne avec 1,2 Md€ d’acquisitions et avons réalisé des avancées majeures dans notre plan de vente, via la signature de 400 M€ de nouveaux accords. Plus que jamais notre capacité d’adaptation et notre diversité seront des atouts pour faire face et préparer la croissance de demain. »