Réforme ELAN du droit de la copropriété : achèvement de la première phase – Copropriété et ensembles immobiliers

Après une longue attente de huit mois, c’est-à-dire depuis qu’a été publiée l’ordonnance du 30 octobre 2019 (au sujet de laquelle, v. Dossier AJDI 2019. 843 s., « Réforme du droit de la copropriété par l’ordonnance du 30 octobre 2019 », par D. Tomasin, M. Pomarède, P.-E. Lagraulet, F. Bayard-Jammes et J. Laurent) modifiant la loi du 10 juillet 1965, le décret modifiant celui du 17 mars 1967 est enfin paru et avec lui le modèle tant attendu de formulaire de vote par correspondance.

Ces publications marquent l’achèvement de la première phase de la seconde réforme du droit de la copropriété engagée en 2018 par la loi ELAN du 23 novembre 2018 et qui s’inscrit dans la continuité du vaste chantier de révision de la loi de 1965 engagé par la loi ALUR en 2014 (à propos de cette loi, v. AJDI 2014. 414, obs. D. Tomasin ).

L’ensemble du programme de rénovation de la matière n’est toutefois pas achevé, puisqu’une dynamique codification est encore attendue, bien que des doutes se forment sur la capacité du gouvernement à respecter le délai imparti par l’habilitation (novembre 2020). L’espoir demeure toutefois, puisqu’une telle codification permettrait une meilleure appréhension par les praticiens de la copropriété des outils contenus dans le code de la construction et de l’habitation ou le code de l’urbanisme tel que, par exemple, le tiers-financement dont l’élargissement de l’objet pourrait utilement permettre l’accélération des rénovations structurelles et la transition écologique. Dans la perspective d’un plan de relance de l’économie, la piste n’est sans doute pas négligeable.

D’ici là, l’entrée en vigueur, immédiate pour l’essentiel, des mesures d’application de la loi de 1965 modifiée permettra de mettre en œuvre les mesures nouvelles qu’elle contient et qui ont fait l’objet d’une mise en lumière toute particulière depuis le confinement (v. Dalloz actualité, 26 mai 2020, obs. P.-E. Lagraulet) : on pense notamment au vote par correspondance.

Ces mesures d’application sont organisées en treize chapitres, dont la présentation permettra de prendre la mesure des modifications apportées et d’en saisir le sens, dans l’attente des commentaires qui suivront (AJDI, sept. 2020, à paraître).

Chapitre 1^er – Les actes

Outre quelques modifications de mise en conformité formelles (art. 3 et 4), le décret apporte des précisions relatives au calcul des charges (art. 2), à l’établissement de l’état daté (art. 5 et 6) et à la notification du transfert de propriété (art. 7).

Chapitre 2 – Les assemblées générales

Le décret précise d’abord assez formellement que l’assemblée est convoquée par le syndic sauf disposition contraire (art. 8) et procède à des simplifications ou ajustements formels (art. 20 et 23).

Le décret apporte ensuite des précisions relatives aux modalités du vote par correspondance (art. 10, 11, 15, 16 et 18, 3°) et à la transmission des mandats de vote (art. 17 et 18, 2°), complétées pour les premières par l’arrêté du modèle de formulaire de vote. Notons à ce sujet que la colonne « objet » présentée dans ce modèle peut interroger, mais correspond en fait simplement à la synthèse de la question ou de l’ensemble de questions relatives à un même sujet, et la deuxième colonne au numéro de la question ou au titre exact. Cela devrait d’ailleurs guider les syndics vers une formalisation particulière de l’assemblée générale pour permettre une parfaite adéquation avec ce formulaire.

Le décret précise également les modalités d’exercice du nouveau droit pour un ou plusieurs copropriétaires de demander la convocation d’une assemblée générale (art. 9 et 12), ainsi que les modalités du droit pour chaque copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes à mobilité réduite prévu par le nouvel article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 13 et 14, 4°).

Il est en outre apporté quelques modifications à l’article 11 relatif aux documents notifiés en même temps que l’ordre du jour : est ajoutée, pour la validité de la décision de désignation du syndic, la fiche d’information sur les prix et prestations proposées par le syndic (la fiche n’est toutefois pas publiée à ce jour) et, pour la validité de la décision des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, est ajoutée une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties (art. 14, 1°, 2° et 3°). Sont aussi ajoutés à la liste des documents pour simple information des copropriétaires une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l’emprunt collectif et le rapport du conseil syndical ayant exercé « sa délégation de pouvoirs » selon l’article 21-5 nouveau de la loi du 10 juillet 1965.

De manière plus originale, si ce n’est surprenante, est pérennisée la faculté, introduite pendant le confinement pour les assemblées purement électroniques, de procéder à la signature du procès-verbal dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale (art. 18, 1°).

De manière également originale, mais non surprenante cette fois car elle traduit l’état de la jurisprudence actuelle, l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal ou la feuille de présence est explicitement exclue des causes de nullité de l’assemblée générale « dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté » (art. 19).

Toujours dans la lignée de la jurisprudence de la Cour de cassation, le décret précise dorénavant qu’en cas de concurrence entre plusieurs contrats devant être votés à la majorité des articles 25 et 26, chacun doit faire l’objet d’un vote avant que ne soit mis en œuvre le mécanisme des passerelles des articles 25-1 ou 26-1 (art. 21). Également pour le fonctionnement de ces mécanismes, le décret paraît préciser, bien que le texte ne soit pas très clair sur ce point, qu’il n’est pas possible de passer d’une passerelle à l’autre. En conséquence, pour résumer et reprendre le bon mot du professeur H. Périnet-Marquet lors du dernier colloque de la CNEC : « passerelle sur passerelle ne vaut » (art. 22).

Sont enfin précisées certaines modalités d’exercice de la délégation des pouvoirs de l’assemblée générale au conseil syndical (art. 24 et 25).

Chapitre 3 – Le conseil syndical

Outre quelques ajustements formels (art. 26, 1° à 3°) le décret complète l’article 26 par l’ajout d’un alinéa obligeant le conseil syndical, lors de la mise en concurrence obligatoire du syndic, à transmettre à ce dernier un ou plusieurs contrats (art. 26, 4°). L’obligation, bien qu’incontestable, ne sera que peu contraignante dans la mesure où l’absence de mise en concurrence n’est pas une cause de nullité de la désignation du syndic.

Le décret encadre enfin l’exercice des modalités du pouvoir délégué de et par l’assemblée générale au conseil syndical : un montant spécifique devra être alloué au conseil et en cas de pouvoir de décider des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel l’assemblée générale devra préciser le montant maximum alloué pour chacune d’elles (art. 27).

Chapitre 4 – Le syndic

Le décret procède à des mises en conformité avec la loi modifiée de 1965 notamment relatives à la lutte contre les conflits d’intérêts entre constructeur et syndic et entre syndic et syndicat (art. 28 et 35) ou relatives à l’abrogation de la dérogation à l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé par la suppression de l’article 29-1 (art. 29).

Le décret prévoit également l’extension de l’obligation de syndic, résultant des nouvelles modalités de prises de décision par consultation dans les petites copropriétés ou par le conseil syndical sur délégation, de transmission de copie ou extrait des décisions adoptées (art. 30).

Le syndic voit également préciser sa nouvelle obligation de transmettre, en même temps que les archives « papier » du syndicat, les archives numériques de celui-ci telles que figurant dans l’espace en ligne sécurisé (art. 31 ; l’article 33 procède à une modification purement formelle rétablissant le renvoi existant avant l’ordonnance du 30 oct. 2019).

La périodicité de la mise à jour de l’extranet est modifiée afin de la rendre plus efficace : elle devra être effectuée non plus dans les trois mois précédant l’assemblée mais dans les trois mois qui la suivent (art. 32).

Les pouvoirs du syndic font enfin l’objet d’un renforcement puisqu’il lui est délégué le pouvoir d’exiger des copropriétaires le paiement des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel pour la mise en œuvre de sa délégation, mais également d’avances décidées en assemblée générale destinées à pallier « un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires », ce qui constitue une nouvelle catégorie d’avance dont la modification de la loi de 1965 ne laissait pas prévoir l’émergence (art. 34).

Chapitre 5 – Les petites copropriétés et les copropriétés à deux

Le décret prévoit en son chapitre 5 (outre une modification mineure relative au syndicat coopératif – art. 36) le régime de fonctionnement des petites copropriétés relatives à la prise de décision en dehors de l’assemblée générale (art. 37). Plus largement, pour les copropriétés à deux, c’est un régime qui semble s’apparenter à celui d’un syndicat sans syndic qui est organisé, ce qui ne manquera pas, nous n’en doutons pas, de faire couler beaucoup d’encre et, nous le parions, ne tarira pas le contentieux (art. 37).

Chapitre 6 – Comptabilité

Les montants versés par les copropriétaires afin de pallier un manque de trésorerie du syndicat ne seront désormais plus nommés « avances » (art. 38).

Chapitre 7 – Les procédures judiciaires

Plusieurs mesures éparses sont prévues à propos des procédures judiciaires. La première substitue l’obligation de remise des fonds par l’obligation de remettre les coordonnées bancaires à l’administrateur provisoire désigné (art. 39).

Par ailleurs, sans embrasser l’ensemble des cas de figure de la liquidation du syndicat, le décret prévoit la désignation d’un mandataire ad hoc pour le cas de la réunion de lots entre les mains d’une seule personne (art. 40).

Le décret procède également à une modification formelle, afin d’éviter des confusions entre les différents mandataires, en renommant le mandataire provisoire de l’article 49 en mandataire ad hoc (art. 41).

Le décret précise les modalités des procédures nouvelles s’apparentant à des actions ut universi (exercées par le président du conseil syndical) et ut singuli (exercées par un copropriétaire) contre le syndic pour engager sa responsabilité en cas de carence ou d’inaction (art. 42).

Le décret précise en outre le financement, aux frais avancés du syndicat, des actions judiciaires que peut engager le président du conseil syndical mais, étonnamment, on ne trouve pas parmi elles l’action précitée contre le syndic inactif ou en état de carence (art. 44).

Le décret modifie enfin la procédure de désignation d’un représentant des indivisaires ou nus-propriétaires en désaccord qui sera désormais contradictoire. Le juge ne statuera plus sur requête mais selon la procédure accélérée au fond (art. 45).

Chapitre 8 – Les unions de syndicats

Le décret procède à une modification supprimant l’exigence de « l’habilitation formelle » du fondé de pouvoir de la personne morale la représentant aux assemblées des unions de syndicats (art. 46).

Chapitre 9 – La notification et la mise en demeure

Le gouvernement a procédé à une transformation radicale et souhaitée du régime de notifications et mise en demeure afin de faciliter le recours à la voie électronique. Le syndicat pourra ainsi notamment solliciter un « prestataire de services de confiance qualifié » non assujetti aux dispositions du Code des postes. Au surplus, les annexes de la convocation pourront être déposées et récupérées, en accord avec le copropriétaire, sur l’extranet (art. 47, 48 et 49).

Chapitres 10 et 11 –  Le contrat type de syndic et les prestations particulières

Le décret modifie en de nombreux points le contrat de syndic, mais ces adaptations ne sont dans l’ensemble que la traduction des modifications apportées tant à la loi de 1965 qu’au décret de 1967 (art. 50).

Chapitres 12 et 13 – Les dispositions diverses, transitoires et finales

L’ensemble des mesures entrera en vigueur le 4 juillet 2020 (art. 53, VI). Il faut néanmoins noter quelques exceptions, suivant le régime des dispositions nouvelles ou modifiées de la loi de 1965 par l’ordonnance du 30 octobre 2019, qui n’entreront en application qu’au 31 décembre 2020 (art. 53, I à V). Il en va ainsi pour :

• la suppression des modalités relatives à la dispense d’ouverture de comptes séparés (art. 29 du décret abrogeant l’article 29-1 du décret de 1967), la transformation corrélative de l’obligation de remise des fonds en transmission des références des comptes bancaires (art. 39) et pour la mise en conformité avec ces nouvelles règles de l’annexe au contrat de syndic (art. 50, 13°, a et b).

• les précisions relatives à la mise en œuvre par un ou plusieurs copropriétaires de son droit de demander la convocation à leurs frais d’une assemblée générale (art. 9) et l’ajout de cette prestation au contrat de syndic parmi les prestations « hors forfait » (art. 50, 12°, c)

• les modalités de mise en œuvre de la réalisation des travaux d’accessibilité des logements prévus par le nouvel article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 13 et 14, 4°)

• les modalités de mise en œuvre des pouvoirs de l’assemblée générale pouvant dorénavant être délégués au conseil syndical en application du nouvel article 21-1 et suivants de la loi de 1965 (art. 25, 26, 2°, et 27)

En outre, la très grande majorité des dispositions modifiant le contrat type du syndic (art. 50, 1° à 11°, ainsi que les a et b du 12°, et art. 51) ne s’appliqueront qu’aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur du décret. Les autres dispositions relatives au contrat de syndic étant renvoyées au 31 décembre comme indiqué ci-dessus.