Un usufruitier peut-il construire sur le terrain démembré ? – Blog de l’A.M.I

Question à un expert.

Je suis usufruitier d’un terrain, puis-je construire dessus ?

Pendant le démembrement, qui consiste à séparer la jouissance (l’usufruit) et la nue-propriété d’un bien, l’usufruitier dispose du droit de jouir du terrain et peut donc édifier des constructions sans avoir à obtenir le consentement du nu-propriétaire, à condition que ces constructions ne portent pas atteinte à la substance du bien grevé d’usufruit, ni ne sont de nature à lui faire subir une moins-value.

Dans ce dernier cas, le nu-propriétaire peut demander la démolition avec remise en état initial voire une indemnisation. Si la démolition est improbable, le nu-propriétaire peut obtenir l’extinction anticipée de l’usufruit et devenir alors plein propriétaire.

A la fin du démembrement le nu-propriétaire dispose des constructions via le mécanisme dit de « l’accession ». Il ne peut pas imposer à l’usufruitier la remise en état du bien, sauf dégradations ou défaut d’entretien lors du terme. Et du côté de l’usufruitier, aucune indemnité ne doit lui être versée pour les améliorations apportées au bien, même si sa valeur a augmenté.

Du point de vue fiscal, les constructions réalisées par l’usufruitier ne constituent pas une donation. Cependant, l’administration fiscale peut, au terme de l’usufruit, qualifier les constructions de donation indirecte au profit du nu-propriétaire si elle démontre, par exemple, l’intention de l’usufruitier de gratifier le nu-propriétaire.