Les implications d’un divorce sur une SCI

La société civile immobilière (SCI) est un excellent moyen pour les couples et familles de gérer leur patrimoine immobilier, conjointement et en bonne entente, et de transmettre les biens aux enfants, tout en bénéficiant d’importants avantages fiscaux. C’est pourquoi cette forme juridique connaît un grand succès, en matière de gestion patrimoniale. Ceci étant dit, la SCI peut parfois se révéler problématique en cas de divorce.

Que devient la SCI en cas de divorce?

Le divorce des conjoints n’a pas d’impact juridique sur la société civile immobilière, que la séparation soit amiable ou contentieuse. Le mariage est certes dissous, mais pas la SCI qui continue de fonctionner. Les deux conjoints divorcés restent actionnaires de la société, qui elle-même reste propriétaire des biens immobiliers. En cas d’entente cordiale, ils peuvent décider de demeurer associés, à défaut d’être ensemble, à la seule fin de faire fructifier leur investissement. Auquel cas, la SCI cesse d’être familiale et devient une société banale: le caractère familial étant un état de fait, et non pas une catégorie juridique.

En revanche, si les divorcés ne s’entendent pas, les conjoints qui divorcent peuvent voter la dissolution de la SCI, afin de pouvoir répartir les biens. Le cas échéant, ils peuvent choisir plusieurs options: vendre les biens de la société et se partager équitablement le produit des transactions, attribuer à l’un des ex-conjoints un bien immobilier dont la valeur correspond à son apport en capital au cours du mariage, ou transférer la propriété d’un bien à l’un des ex-conjoints dans le cadre de la restitution des apports en nature.

Cette dissolution anticipée de la SCI est toujours décidée lors d’une assemblée générale extraordinaire, au cours de laquelle le consentement de tous les actionnaires est requis. Ce qui pose problème en cas de mésentente entre les deux ex-conjoints. Pour contourner cet écueil, il est possible de prévoir, dans les statuts, des règles de majorité plus souples. Par exemple: une majorité obtenue avec les votes d’une personne possédant 2/3 de la SCI.

Autre obstacle à connaître: la dissolution à l’amiable de la société civile immobilière ne peut avoir lieu que si elle est solvable. À défaut, il est nécessaire de la déclarer en cessation de paiement, pour que sa dissolution puisse avoir lieu à la suite d’une décision de justice, en faisant appel au tribunal compétent au niveau territorial.

Que devient le domicile familial placé dans une SCI?

Si jamais le logement du couple a été acheté par la SCI, celui-ci ne peut pas être concédé à l’un ou l’autre des divorcés. Une règle qui s’impose même au juge des affaires familiales, qui ne peut pas accorder la jouissance du domicile conjugal détenu via une SCI sans avoir une décision statutaire ou une décision des associés préalable autorisant cette occupation dans le cadre d’un bail ou d’une convention d’occupation!

C’est pourquoi il est recommandé d’inclure dans les statuts de la SCI une convention entre les deux conjoints concernant l’occupation des lieux, en cas de divorce. Dès le départ, lors de la création de la société, ou ultérieurement par modification des statuts. Un simple ajout qui résoudra bien des casse-têtes juridiques, dans l’éventualité d’une séparation.

L’absence de convention d’occupation ou de tout autre document protecteur (comme un contrat de location) peut d’ailleurs avoir des conséquences très concrètes, lors d’une forte mésentente. En effet, si l’un des divorcés possède une part majoritaire des actions de la SCI, il peut procéder légalement, avec des règles de majorité souple, à une expulsion de l’autre conjoint, voire vendre le domicile familial sans son consentement.

C’est une conséquence de la jurisprudence, via l’arrêt n° 17-16.482 de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 14-3-2018, qui prévoit que le conjoint possédant une part majoritaire dans le bien peut décider unilatéralement de le vendre, sans l’accord de l’autre conjoint si ce dernier ne possède ni bail, ni convention, ni droit d’habitation.

Que deviennent les parts sociales de la SCI?

Cela dépend de la nature des parts sociales. S’il s’agit de parts propres à chaque conjoint, c’est-à-dire les biens immobiliers qui étaient possédés par chaque conjoint avant le mariage dans le régime de la communauté, ou sinon les biens acquis par un seul des conjoints avant ou pendant le mariage dans le cadre du régime de la séparation des biens, ces parts sociales restent la propriété de chaque conjoint ayant investi à titre privé.

S’il s’agit de parts communes dans le cadre du régime de la communauté, celles-ci tombent en communauté. Tout au moins la valeur des biens, car le titre de la propriété demeure celui de l’époux qui l’a acquise. Lorsque ce régime matrimonial est liquidé, il est nécessaire de calculer les récompenses pour déterminer ce qui revient à chacun.

(Par la rédaction de l’agence hREF)