123 Mds€ levés pour l'investissement immobilier non coté en 2020 (Inrev) 1

123 Mds€ levés pour l’investissement immobilier non coté en 2020 (Inrev)


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Malgré la Covid-19, les gestionnaires d’investissements immobiliers ont levé au moins 123 Mds€ de nouveaux capitaux pour l’immobilier non coté en 2020, selon l’enquête Capital Raising Survey 2021 publiée par l’Anrev, l’Inrev et le NCREIF. Ce volume marque cependant une baisse significative par rapport au record de 196 Mds€ atteint en 2019.

« Près d’un tiers des gestionnaires ont déclaré ne pas avoir levé de nouveaux capitaux en 2020, beaucoup citant le manque de produits disponibles comme principale raison », explique l’Inrev dans un communiqué. En conséquence, le nombre de véhicules ayant levé des capitaux a également diminué d’une année sur l’autre, passant d’un record de 982 en 2019 à 699 en 2020.

Malgré ce ralentissement, en moyenne, les capitaux levés par chaque véhicule ont été plus élevés qu’en 2019, sauf pour ceux ayant une stratégie nord-américaine. Le capital moyen levé par chaque véhicule ayant une stratégie mondiale était de 800 M€, contre 500 M€ en 2019. De même, l’activité d’investissement est restée robuste, 52 % des capitaux levés en 2020 étant déjà déployés, selon l’Inrev. En outre, plus des deux tiers (76%) des gestionnaires d’investissement prévoient une augmentation de l’activité de levée de capitaux au cours des deux prochaines années.

L’Europe s’attire la part du lion

Le rapport révèle qu’une part importante des nouveaux capitaux levés (41 %) a été allouée à des véhicules ciblant l’Europe, tandis que 24 % étaient destinés à ceux visant l’Amérique du Nord, et 17 % affectés à des véhicules de la région Asie-Pacifique. Les 17 % restants étaient destinés à des stratégies mondiales et avaient tendance à lever un montant de capital par véhicule nettement supérieur à la moyenne de 2021. Sur le total des capitaux levés, un pourcentage record de 60 % (74 Mds€) était destiné à des fonds immobiliers non cotés, ce qui souligne le fort appétit persistant des investisseurs institutionnels du monde entier pour ces véhicules.

« Les gestionnaires basés en Asie-Pacifique et en Europe ont fait preuve de la plus forte préférence nationale, allouant respectivement 87 % et 86 % des capitaux levés à leur territoire national, explique l’Inrev. Les investisseurs d’Amérique du Nord ont une fois de plus démontré la préférence la plus robuste pour la portée transfrontalière, avec 32% des nouveaux capitaux levés ciblant des stratégies mondiales, 43% réservés à leur région d’origine, et le reste réparti entre l’Europe (19%) et l’Asie-Pacifique (6%). »

Le marché européen s’intéresse aux fonds non cotés et aux produits de dette

Un total de 51 Mds€ a été levé pour les stratégies européennes en 2020, les fonds non cotés figurant à nouveau en bonne place, attirant 39 % de tous les nouveaux capitaux levés dans la région. Les comptes distincts ont été le deuxième véhicule cible le plus important, obtenant 23 % des nouveaux capitaux. Cependant, les produits de dette non cotés ont représenté la plus forte augmentation, bondissant de 4,6% en 2019 à 19% en 2020, avec une forte préférence pour la dette senior.

« Cet intérêt continu pour les produits de dette de la part des investisseurs institutionnels complète les conclusions du rapport d’une forte concentration sur les stratégies de base – qu’il s’agisse de dette ou d’actions immobilières non cotées, selon l’Inrev. Ensemble, ces données font écho aux préférences générales des investisseurs pour des stratégies à moindre risque exprimées dans l’enquête sur les intentions d’investissement de 2021. »

Pour la première fois depuis 2015, les compagnies d’assurance sont devenues la source de capital la plus importante pour les véhicules ayant une stratégie européenne, représentant 37 % du total des capitaux levés dans la région européenne.

Les investisseurs optent pour des millésimes plus anciens

Plus de la moitié (56 %) des nouveaux capitaux levés pour les stratégies européennes ont été alloués à des fonds dont le millésime est antérieur à 2011. Alors que les fonds nouvellement lancés – avec un millésime 2020 – ne représentaient que 4 % des nouveaux capitaux levés.

« Il est intéressant de noter que les fonds lancés en 2019, ont représenté 14% du total des capitaux levés en 2020, avance l’Inrev. Cela marque la première fois, depuis le début de la série en 2011, que les fonds ont levé plus de capitaux au cours de leur deuxième année que pendant leur première année. Cela est probablement dû à plusieurs facteurs, notamment un manque de produits adaptés à l’investissement. »

En Europe, le résidentiel reçoit le plus de capitaux

L’année dernière, la plus grande partie des capitaux levés pour les stratégies monosectorielles était destinée aux appartements résidentiels/multi-family (38%). Ce secteur était suivi de près par celui de l’industrie/logistique (33 %), puis par celui des bureaux (16 %). Comme prévu, ce fut une nouvelle année difficile pour les fonds proposant des stratégies de commerce, qui n’ont représenté que 8 % des nouveaux capitaux levés en 2020.

« L’accent mis sur les appartements résidentiels/multi-family va de pair avec la forte demande des investisseurs pour ce secteur, sur la base de ses performances stables axées sur les revenus sur des marchés tels que l’Allemagne et les Pays-Bas, où il est ancré dans le marché depuis longtemps, explique l’Inrev. Ceci est complété par la croissance de l’intérêt des investisseurs institutionnels pour le secteur sur les marchés européens où le résidentiel était moins une classe d’actifs institutionnels établie jusqu’à récemment. »

Préférence croissante pour les stratégies européennes multisectorielles et multipays.

La part des nouveaux capitaux levés pour les fonds européens suivant une stratégie multi-pays et multi-secteurs est passée de 41% en 2014, à 62% l’année dernière. Bien que cela se fasse au détriment des fonds multisectoriels à pays unique, ils restent le deuxième choix des investisseurs avec une part de 14 %. Les fonds mono-sectoriels à pays unique et les fonds mono-sectoriels multi-pays ont représenté respectivement 12 % et 11 % du total des capitaux levés.

Cette évolution vers des stratégies multisectorielles et multi-pays « reflète l’appétit croissant des investisseurs pour des stratégies diversifiées au travers de grands actifs stables producteurs de revenus, avec un faible effet de levier », indique l’INREV, qui précise également que « de plus en plus, c’est une approche qui séduit et qui est réalisable pour les petits investisseurs comme pour leurs homologues plus importants. »

Lonneke Löwik, PDG de l’INREV, a commenté : « La baisse du niveau des capitaux levés en 2020 par rapport à la réalisation record de 2019, reflète évidemment les impacts de Covid-19. Tous les capitaux n’ont pas été investis et il y a moins de produits investissables disponibles. Cependant, cette recherche met également en évidence un signe clair de la persistance d’un fort appétit des investisseurs pour l’immobilier non coté, une perspective positive sur l’activité future de levée de capitaux parmi les gestionnaires d’investissement, et une attente générale de l’émergence de nouveaux produits. »


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