Un château royal, de prestigieux établissements scolaires, une forêt de 3 500 hectares, une connexion à la capitale en une demi-heure de RER… A une vingtaine de kilomètres à l’ouest de Paris, Saint-Germain-en-Laye (Yvelines) est l’une des villes les plus attractives de la grande couronne. Et aussi l’une des plus chères pour l’immobilier, avec un mètre carré à 7 992 euros en moyenne, selon MeilleursAgents.
La situation varie toutefois fortement en fonction des quartiers. « La majorité des acquisitions se concentre dans le centre, où les biens coûtent en moyenne environ 8 500 euros par mètre carré », constate Stephen Le Balch, directeur de l’agence Stéphane Plaza immobilier de la ville. « Mais au Bel-Air, quartier de l’ouest de la commune, l’immobilier se compose essentiellement de grands ensembles construits dans les années 1970 et les prix avoisinent les 3 500 euros par mètre carré », précise-t-il. Près du lycée international, plus à l’ouest encore, les prix sont plus proches des 5 500 euros ou 6 500 euros. Le quartier est recherché par les étrangers, et par des expatriés de retour en France en raison du Brexit.
La zone la plus prisée par les nouveaux arrivants comme les investisseurs demeure cependant le quartier Alsace-Péreire, près de la gare et du centre. « Les appartements et les maisons se vendent ici entre 7 500 euros et 9 500 euros par mètre carré. Depuis la sortie du premier confinement, les prix y ont augmenté de 15 % à 20 % », indique Matthieu Helix, directeur d’Helix Immobilier. « Mais les biens enregistrant de fortes hausses sont ceux qui possèdent un extérieur, les autres voient leur prix stagner », constate-t-il.
Les maisons, surtout
Le marché locatif est, lui aussi, dynamique. « Beaucoup de familles arrivent, de l’étranger ou de France, avec un parent nommé à la tête d’un grand groupe français. Elles sont prêtes à louer une grande propriété 5 000 à 10 000 euros par mois, raconte M. Helix. Les étudiants sont, eux, intéressés par Sciences Po Saint-Germain-en-Laye. Mais les loyers des studios sont élevés, avec des 30 mètres carrés loués parfois 900 euros par mois. »
Pour les nouveaux acquéreurs, les prix dans les quartiers les plus prisés sont désormais trop hauts pour que la rentabilité locative soit vraiment au rendez-vous. Pour un T2 loué 19,20 euros par mètre carré (le loyer moyen ici, tous biens confondus), la rentabilité dégagée, au prix d’achat du mètre carré actuel, sera de 3 % brut.
Malgré cela, les petites surfaces demeurent plébiscitées par les investisseurs, qui sont davantage à la recherche d’un placement sûr, voire d’une plus-value à la revente, que d’une rentabilité locative élevée. Il faut dire qu’en cinq ans les prix immobiliers dans la ville ont augmenté de 18,5 % tous biens confondus, selon MeilleursAgents. Ce sont les maisons qui affichent les plus fortes hausses : leurs prix ont gagné plus de 30 %, en moyenne, selon les données des notaires.
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