Comment acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie 1

Comment acheter des parts de SCPI via un contrat d’assurance-vie

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent d’investir dans l’immobilier sans avoir à sélectionner ses biens et sans avoir à gérer soi-même les locataires.

En revanche, d’un point de vue fiscal, l’acquéreur de parts de SCPI n’est pas mieux logé qu’un investisseur immobilier « en direct » : ses revenus locatifs sont taxés en fonction de la tranche marginale d’imposition de son foyer, et se voient appliquer 17,2 % de prélèvements sociaux.

Pour un ménage taxé à 30 %, c’est donc près de la moitié des dividendes perçus qui s’envole. Et ce peut être bien plus pour les contribuables dans les plus hautes tranches. Il existe toutefois une alternative : investir dans des parts de SCPI par le biais d’une assurance-vie. « C’est une enveloppe avantageuse pour les clients fortement fiscalisés », indique Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea.

En effet, les gains étant capitalisés au sein du contrat d’assurance-vie, ils échappent à toute taxation tant qu’aucun retrait n’est réalisé. Et même à ce moment-là, l’épargnant profite de la fiscalité douce de l’assurance-vie. Autre avantage : le prix de souscription est généralement moins élevé que lors d’un investissement en direct, l’assureur faisant un geste sur les frais d’entrée.

Rendement moindre

Mais ces avantages sont contrebalancés par quelques défauts. Tout d’abord, la performance finale sera plus faible que celle d’une SCPI souscrite en direct car les frais de gestion du contrat d’assurance-vie viennent amoindrir le rendement. En outre, certains assureurs prélèvent une partie des loyers versés par la SCPI. C’est par exemple le cas de Suravenir et de Generali. « Ces éléments de frais peuvent engendrer des différences significatives sur la performance finale », note M. Garin.

Pour optimiser la performance de son placement, il faut donc se montrer vigilant et bien sélectionner son contrat. Outre les frais les moins élevés possibles, ce dernier doit comporter un maximum de choix. Or, de nombreuses assurances-vie ne donnent accès qu’à une ou deux SCPI. Et attention, la plupart des contrats prévoient des plafonds d’investissement sur les supports immobiliers, en pourcentage de l’encours ou de chaque versement.

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Il faut aussi avoir à l’esprit que les loyers reçus sont rarement réinvestis automatiquement dans la SCPI. Souvent, ils sont versés sur le fonds en euros du contrat ou sur une unité de compte (des supports non garantis). Pour profiter de l’effet de capitalisation, il faudra donc réaliser des arbitrages réguliers. Si ceux-ci sont payants, c’est à prendre en compte…
Enfin, il est important de réfléchir à l’objectif de son placement pour valider l’intérêt de souscrire par le biais de l’assurance-vie.

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