Comment financer la soulte à payer à son ex dans le cadre d’un divorce ?

Les biens immobiliers à partager à l’occasion d’un divorce n’ont souvent pas une valeur égale. Voilà pourquoi lorsque l’un des deux futurs divorcés souhaite le ou les conserver, il doit dédommager l’autre d’une somme appelée « soulte ». « Destinée à sceller l’équité du partage, cette compensation financière permet de sortir de l’indivision. Cette solution n’est pas propre au divorce. Une soulte peut aussi être prévue dans le cadre d’une succession où l’un des héritiers décide de conserver un bien des parents décédés et rachète aux autres leurs quotes-parts. La soulte peut aussi être utile à l’occasion d’une donation-partage », explique Arlette Darmon, notaire à Paris.

Dans ce dernier scénario où un parent effectue une donation-partage d’un bien immobilier au profit d’un de ses deux enfants, à charge pour ce dernier de dédommager, sous la forme d’une soulte, son frère ou sa sœur de la moitié de la valeur. Négociées entre les parties, les conditions de paiement de cette somme sont précisées dans l’acte notarié. Une prise d’hypothèque prévue dans le même acte permettra de sécuriser le créancier en cas de défaut du payeur.

Le règlement de la soulte doit s’effectuer généralement dans les vingt-quatre mois suivant le partage. « Il est tout à fait possible de payer cette somme de façon fractionnée avec des échéances programmées », souligne Sophie Nouy, directrice du pôle expertise patrimoniale de Cyrus Conseil. Mieux vaut respecter ce calendrier fixé à l’avance, car si le règlement ne s’effectue pas à temps, le montant de la soulte est à nouveau calculé.

Si, entre-temps, le marché immobilier s’est revalorisé, cette somme s’appréciera. Selon le courtier Credixia, un rapide calcul permet d’évaluer le montant de la soulte dans le cas d’un seul bien : on se base sur la valeur de la maison ou de l’appartement au moment de la séparation (l’actif), à laquelle on retranche le montant du capital restant dû sur l’emprunt en cours (le passif), puis on divise le résultat obtenu par deux pour un partage égal.

Droit de partage

Le partage réglé sous forme d’une soulte donne lieu au paiement d’un droit de partage égal à 1,1 % en cas de divorce (depuis le 1^er janvier 2022), et à 2,5 % dans le cadre d‘une succession. Autre intérêt de cette forme de paiement : à aucun moment la notion de plus-value n’est prise en compte, donc potentiellement taxée. En revanche, une mauvaise surprise peut survenir plus tard, notamment si celui qui est devenu l’unique propriétaire décide de vendre le bien. « En cas d’impôt sur la plus-value immobilière à payer, le montant à payer sera calculé sur la base du prix d’achat, qui n’est pas celui sur lequel a été calculée la soulte, mais sur sa valorisation le jour de l’entrée dans le patrimoine de l’ex-couple ou des parents décédés. La plus-value à la revente peut donc être salée », met en garde Sophie Nouy.

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