Crise de l’offre et allongement des délais d’écoulement à Paris : une étude du Grecam alerte


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© russieseo / Adobe Stock

À Paris, 38 % de mises en vente en moins et 15 % de stock en plus sur l’année 2020. Dans la capitale, le marché immobilier a été particulièrement impacté par les conséquences de la crise sanitaire, sur l’ensemble des produits, tant de l’ancien que de l’immobilier neuf. Le Grecam a étudié les dynamiques de ce marché l’année 2020 : crise de l’offre, allongement des délais d’écoulement, transformations des modes de commercialisation.

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L’offre neuve demeure donc limitée à Paris et se concentre essentiellement au sein de trois arrondissements : dans le 13e arrondissement, au sein de la ZAC Paris Rive Gauche, dans le 19e, au sein du Quartier d’Amérique, et dans le 15e, au sein du quartier Saint-Lambert. Le reste de l’offre est situé pour l’essentiel au sein de petites opérations de moins de 20 logements. Ces programmes écoulent autour de 2 logements par mois en moyenne. Ils ciblent deux types de clientèles : les investisseurs patrimoniaux en recherche des studio, 2 pièces et 3 pièces compacts et des secundo-accédants qui veulent des 4 pièces avec des surfaces annexes généreuses.

Seuls 599 logements disponibles

En ce qui concerne le stock, au mois de mars 2021, seuls 599 logements sont disponibles, affichés à un prix moyen de 13 481 €/m2 HP, soit plus de 22 mois de commercialisation au rythme actuel. Parmi l’offre disponible, 109 logements se concentrent au sein de l’opération Wood Up (123 logements) de la Compagnie de Phalsbourg/REI Ventes, lancée en octobre 2020 dans le 13e arrondissement. Faute d’offre neuve suffisante, les prix du marché du neuf parisien ont nettement progressé, passant de 10 500 €/m2 HP en 2016 à 13 481 €/m2 HP en mars 2021, soit une augmentation de 28 %. On note, en parallèle, que le marché de la revente de Paris a connu une hausse équivalente de son prix moyen. On constate que de plus en plus de promoteurs parviennent à vendre leurs opérations de moins de 30 logements sans avoir recours aux bureaux de vente. Les promoteurs utilisent ainsi deux canaux de vente : des commercialisateurs externes (spécialisés dans le neuf) ou la vente en réseau (notamment bancaire).

Une hausse de l’offre apparaît utile

L’absence de bulle de vente ne favorise pas la promotion de l’opération. En effet, la clientèle de 50 ans et plus, cœur de cible de programme (investisseurs patrimoniaux et secundo-accédants), se trouve écartée de la commercialisation car il existe une réticence de ces prospects vis-à-vis d’Internet. Depuis un an, les mises en vente sont portées par les studios, 2 et 3 pièces (respectivement 27 %, 23 %, et 28 %). Les ventes se concentrent, essentiellement, sur les appartements-studios et appartements deux pièces (respectivement 25 % et 33 %). En revanche, les trois pièces s’écoulent plus difficilement, en raison de prix unitaire de plus en plus élevés. Pour faire baisser les prix des appartements neufs, une nette hausse de l’offre apparait utile. Dans un Paris où le foncier est rare et disputé, des possibilités de développement existent : l’essor des programmes de grande hauteur, le recours à la surélévation, ou encore, piste récemment encouragée par les pouvoirs publics, la transformation des locaux professionnels en logements.


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