ESG et immobilier : l’acte II est lancé !

Le Grenelle de l’environnement et les textes liés ont constitué l’acte I d’un mouvement en faveur du développement durable concernant notamment l’immobilier. Un changement de paradigme s’opère désormais. L’acte II se matérialise par une offre croissante de produits immobiliers durables en réponse à la demande et par un renforcement des exigences réglementaires.

Une intégration des critères ESG devenue incontournable…

Cet acte II est celui de l’ESG : le volet environnemental (E) reste clé, mais les défis sociaux (S) et de gouvernance (G) prennent de plus en plus de place parmi les critères extrafinanciers. En témoignent l’essor des investissements socialement responsables (ISR) et le succès du label ISR immobilier.

La déclaration des consommations énergétiques sur la plate-forme Operat conformément au décret tertiaire aura de lourdes conséquences opérationnelles pour les acteurs, qui devront identifier le patrimoine concerné par le seuil des 1 000 m², recueillir les données, définir les objectifs et déployer un plan d’action. Gageons que l’acte II se traduira aussi par une meilleure coresponsabilité bailleur/preneur pour mieux répondre aux impératifs environnementaux.

Les impératifs sociaux appliqués à l’immobilier sont quant à eux historiquement moins mis en avant, mais l’attention augmente sur ce critère « S ». Gecina intègre ainsi la dimension « bien-être » dès la conception des bâtiments, avec une labellisation Well systématique et sa marque Youfirst. L’État n’est plus seul et certains fonds thématiques rassemblant de grands acteurs institutionnels ont aussi vocation à répondre à un besoin social (cf. le partenariat stratégique Primonial/In’li pour développer des logements intermédiaires).

En matière de gouvernance, l’AMF garantit déjà un certain niveau d’éthique pour une société cotée ou de gestion. Mais ce critère « G », parfois mal compris, intègre aussi les pratiques achats responsables et la capacité à maîtriser les risques liés aux changements climatiques ou à des crises comme le Covid-19, avec notamment un plan de continuité d’activité pertinent.

Et la mise en oeuvre de la taxonomie européenne ne fera qu’accroître ce mouvement autour des impératifs ESG !

…mais les entreprises ne sont pas prêtes !

La réussite des entreprises dans l’obtention de certifications responsables masque les difficultés pratiques rencontrées (collecte des données mobilisant trop de collaborateurs, « usines à gaz » Excel…). Or, mettre en œuvre une stratégie quelle qu’elle soit nécessite d’abord de veiller à un alignement de l’organisation, des processus et des systèmes d’information sur celle-ci. Une stratégie ESG n’échappe pas à la règle. Nous constatons que les conditions de mise en œuvre des stratégies ESG se limitent bien souvent à des recrutements ou à des avenants aux contrats avec les principaux partenaires (property managers, facility managers…).

Plusieurs questions d’organisation et de processus sont à se poser :

• La répartition des activités entre property managers et asset managers permet-elle de disposer des informations nécessaires ?
• Les partenaires sont-ils en capacité de transmettre l’information attendue au format souhaité (les règles du jeu ont-elles été précisément définies) ?
• Les actions liées à la gestion ESG sont-elles pilotables ? Sinon, comment organiser la consolidation ?
• Les processus créent-ils des goulots d’étranglement ou de multiples saisies ?
• …

S’agissant des systèmes d’information, il convient d’éviter le « bricolage » de solutions partielles :

• La description physique du patrimoine dans les systèmes est-elle assez précise pour les analyses et le reporting ?
• Comment produire des reportings capitalisant sur les données de plusieurs systèmes (les systèmes internes et ceux des partenaires) ?
• Quelle stratégie informatique mettre en place pour capitaliser sur les données IoT des équipements ?
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L’acte II de l’immobilier durable impose de quitter le « système D » souvent employé dans la gestion des impératifs ESG. Les entreprises n’ont plus le choix : elles doivent questionner leur maturité en matière d’organisation et d’outillage, au risque d’une efficacité faible impliquant des coûts importants et un découragement des équipes.