Près de la butte Montmartre les prix aux mètres carré peut dépasser les 12 000 euros.

la diversité du 18e arrondissement de Paris

Près de la butte Montmartre les prix aux mètres carré peut dépasser les 12 000 euros.

Hétéroclite, c’est le mot qui revient le plus souvent pour décrire le 18e arrondissement, qu’il s’agisse de sa population ou des prix de l’immobilier pratiqués. « C’est difficile de faire une moyenne. Dans cet arrondissement du nord de la capitale, au sein d’une même rue, vous avez des prix qui vont de 8 000 euros le m2 à 16 000 euros le m2, en fonction de la typologie du bien et de l’étage », constate Alexandre Sangan, dirigeant de l’agence immobilière L’Agence des Abbesses. A chaque quartier son micromarché.

Du côté de Guy-Môquet jusqu’aux Epinettes, les prix sont compris entre 8 600 euros le m² et 11 000 euros le m². Près de la station de métro Simplon (ligne 4) ou encore de la porte de Clignancourt, ils dépassent légèrement les 9 000 euros le m². Dès que l’on s’aventure vers la station Lamarck-Caulaincourt (ligne 12), ils atteignent sans problème les 12 000 euros le m² et, une fois la butte Montmartre en vue, les prix explosent. Appartements et maisons s’y négocient à plusieurs millions d’euros, de l’avenue Junot aux Abbesses, en passant par les rues avoisinantes du Sacré-Cœur.

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Et ce ne sont pas les quelques semaines de confinement qui semblent changer la donne : « Nous avons continué nos transactions pendant cette période. Sur les dix-neuf dossiers en cours, un seul n’a pas abouti, car il s’agissait d’un investissement locatif. L’acquéreur a préféré attendre de voir ce qui allait se passer sur le marché. Les biens dits exceptionnels, avec une vue, un extérieur, une hyperlocalisation ou « zéro défaut », vont conserver leur prix intact. En revanche, pour les biens plus complexes avec une demande moins forte, il risque d’y avoir une baisse », anticipe l’agent immobilier.

Possibilité du neuf

L’arrondissement se découpe en deux parties : le nord-est pour les budgets les plus serrés ; le sud-ouest, investi par les cadres parisiens et les professions libérales, au portefeuille mieux fourni.

Les prix sont ainsi plus bas, proches des 7 000 euros le m², dans les quartiers de la Goutte-d’Or, Château-Rouge ou encore celui de la porte de La Chapelle : « C’est là que les investisseurs qui cherchent du rendement se positionnent. Ils peuvent obtenir de 4 % à 7 % bruts », estime Sylvain Nouallet, président du GIE Orpi Rive droite. « Ils sont gagnants sur tous les tableaux, car ils anticipent également les plus-values à venir. Pour eux, ces quartiers sont amenés à évoluer dans le temps, comme ce que l’on a pu voir en quarante ans avec le Marais. Ce sont des secteurs où les prix montent vite. Rien que sur l’année 2019, les prix à la Goutte-d’Or ont grimpé de 12, 5 % », ajoute-t-il.

En seulement cinq ans, les prix de l’immobilier dans le 18e ont bondi de plus de 33,2 % dans l’ancien, constate MeilleursAgents, et de 6,3 % en moyenne sur un an.

Les acquéreurs peuvent aussi se tourner vers le neuf. L’arrondissement comporte encore quelques parcelles permettant d’y construire des logements, parfois moins chers que dans l’ancien : « Les prix sont compris entre 9 500 euros le m² et 12 000 euros le m², avec quelques pics à plus de 15 000 euros le m² pour les adresses d’exception », constate Olivier Waintraub, directeur général Nexity Seeri.

C’est le cas du programme livré par Cogedim au 122, rue Damrémont. Il propose des T5 de 110 mètres carrés à 2 070 000 euros, soit plus de 18 000 euros le m². Dans l’ensemble, les promoteurs favorisent la réalisation de T3 ou T4 à destination des familles : « Nous essayons de fournir davantage de grandes terrasses dans la continuité du séjour, de rooftop lorsque c’est possible ou encore des hauteurs sous plafond supérieures à l’haussmannien afin de rivaliser avec l’ancien », précise M. Waintraub.

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En moyenne, les prix de l’immobilier neuf atteignent ainsi les 10 500 euros le m², selon l’Observatoire du logement neuf de l’Agence départementale d’information sur le logement (ADIL) d’Ile-de-France, et les pelleteuses n’ont pas fini de creuser le sol. Le projet titanesque Chapelle International, continue de prendre forme : « On attend près de 3 000 habitants dans ce quartier. On y trouvera 22 000 mètres carrés d’espaces publics, 7 000 mètres carrés d’agriculture urbaine, 6 000 mètres carrés d’équipements publics à vivre, 900 logements environ, et 35 000 mètres carrés de bureaux mixtes à l’horizon 2023 », précise Laurent Douillet, directeur commercial en Ile-de-France pour Vinci Immobilier.

la diversité du 18e arrondissement de Paris 2

Mais, avec la lente reprise du secteur du BTP depuis le confinement et les mesures barrières à respecter sur les chantiers, les prochains programmes pourraient bien accuser un retard de quelques mois avant de sortir de terre.

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