Des bureaux dans le quartier d’affaires de la Défense, près de Paris, en novembre 2020.

La transformation de bureaux en logements séduit les investisseurs institutionnels

Des bureaux dans le quartier d’affaires de la Défense, près de Paris, en novembre 2020.

La pandémie de Covid-19 accélère les mutations dans le secteur de l’immobilier de bureaux au profit du résidentiel. Ainsi, Novaxia, promoteur immobilier spécialisé dans ces reconversions, devait annoncer, mardi 19 janvier, en présence de plusieurs ministres, un partenariat avec quatre assureurs-vie (Generali, AG2R La Mondiale, Suravenir et Spirica) visant à lever, à cette fin, un milliard d’euros en trois ans pour créer 4 000 logements. « C’est le premier projet de cette envergure qui mobilise l’épargne privée, et nous n’avons jamais eu autant de dossiers en cours », se réjouit Joachim Azan, son président fondateur.

L’initiative de Novaxia s’ajoute à celle d’Action Logement et de sa foncière dédiée, qui a clôturé son premier appel à manifestation d’intérêt pour ce type d’opérations, fin février 2020, et travaille actuellement sur une quinzaine de projets.

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La reconversion est vantée comme une solution écologique correspondant aux attentes des acteurs tenus à des investissements sociaux et responsables : « On est à 50 % d’émissions de gaz à effet de serre en moins qu’avec des immeubles neufs », assure M. Azan. Mais le principal attrait est de réduire le rythme de l’artificialisation des sols, conformément aux objectifs fixés par la convention citoyenne sur le climat.

La loi évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi ELAN du 23 novembre 2018) encourage certes la transformation de bureaux en logements avec un bonus de constructibilité de 30 %, mais est-ce suffisant ? La ministre du logement, Emmanuelle Wargon, envisage de renforcer ce bonus par le biais de la prochaine loi sur le climat : « Il faut convaincre les élus d’accepter ces dispositions dans leurs plans locaux d’urbanisme et de préférer des logements occupés plutôt que des bureaux vides », plaide-t-elle. « Bien sûr, reconvertir, c’est plus dur, tout comme il est plus dur de construire des véhicules électriques que des diesels, mais on y vient », se convainc Joachim Azan.

Réorientation vers l’immobilier résidentiel

Même si la conversion en logements demeure plus onéreuse que la construction d’immeubles neufs, Novaxia espère gagner en rentabilité grâce à la baisse des prix de l’immobilier de bureaux liée à l’émergence du télétravail. Une tendance accélérée par la pandémie de Covid-19. A ce titre, l’année 2020 a enregistré une chute inédite de la demande « placée », c’est-à-dire du nombre de mètres carrés de bureaux pris à bail (– 44 % en Ile-de-France, selon ImmoStat).

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