Le vendeur peut-il être indemnisé si l’agence immobilière a largement surestimé sa maison ? 1

Le vendeur peut-il être indemnisé si l’agence immobilière a largement surestimé sa maison ?


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Le propriétaire qui n’arrive pas à vendre un bien surestimé par son agent immobilier peut faire condamner celui-ci. Les magistrats, en effet, comparent « le prix proposé par l’agent à celui de biens similaires vendus récemment ». La cour d’appel de Rouen a ainsi observé, le 25 mars 2021, qu’une société, Tristant Immobilier, n’avait « fourni aucun élément précis » permettant de le faire. Elle a jugé que cette dernière avait surestimé un bien et ainsi manqué à son « obligation d’information et de conseil ».

Les X, anciens clients de Tristant Immobilier, à l’origine de cette décision, ne sont pas satisfaits pour autant : l’indemnisation qu’ils ont obtenue est loin de correspondre à leurs attentes. En 2012, l’agence évalue leur propriété au prix de 400 000 euros. Ils décident alors d’acheter, sans attendre, une maison plus petite, vendue 309 000 euros, qu’elle leur a fait visiter. Pour disposer de l’avance nécessaire, ils obtiennent un prêt relais, remboursable sous dix-huit mois, de 331 000 euros.

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Or, pendant plus de deux ans, leur propriété ne trouve pas preneur : ils doivent prolonger leur prêt relais et payer 6 500 euros d’intérêts supplémentaires. Après avoir, enfin, vendu, au prix de… 242 000 euros, ils assignent Tristant Immobilier : ils l’accusent de les avoir poussés à acheter la seconde maison, afin de toucher sur sa vente une commission de 22 000 euros. Ils espèrent que l’agence sera condamnée à leur verser les quelque 90 000 euros qui leur manquent.

« Perte de chance »

Mais, dans ce genre de litige, les magistrats considèrent que le préjudice du client consiste seulement en « une perte de chance » de ne pas avoir acheté le deuxième bien. Le tribunal de grande instance du Havre, qui juge cette probabilité forte, alloue aux X « 90 % de la différence entre le prix annoncé et le prix d’acquisition de leur nouveau bien », soit 82 638 euros.

Un montant que la cour d’appel de Rouen vient de réduire à 28 500 euros, correspondant au remboursement de la commission et des frais bancaires. L’avocat de la société, Me Claude Aunay, juge pourtant cette condamnation « inhabituelle », et devant faire l’objet d’« un pourvoi en cassation ».

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L’étude de la jurisprudence montre, en effet, que, le plus souvent, les magistrats condamnent l’agent à ne payer que l’équivalent de sa commission. La décision suivante étonne même par son extrême clémence : le 5 février 2015, la cour d’appel de Lyon considère que les propriétaires d’un bien estimé 450 000 euros en 2006 et vendu 263 000 en 2008 n’ont subi qu’un « préjudice moral de déception, tenant à ce que l’opération ne s’est pas réalisée dans la quiétude qu’ils avaient espérée ». Elle leur alloue… 2 000 euros. A côté, les X peuvent s’estimer heureux !

Quelques exemples d’indemnisations

  • Le 27 octobre 2010, la cour d’appel de Rouen (n° 09/05792) condamne la société FIM à payer à ses clients la somme de 10 000 euros. Leur maison, estimée au prix de 213 428 euros en 2004, a été vendue 175 000 euros en 2007.
     
  • Le 29 septembre 2011, la cour d’appel de Rennes (n° 09/08238) condamne l’agence immobilière Acovim à rembourser à ses clients la clause pénale qu’ils ont dû payer à leur vendeur quand ils ont renoncé à acheter (23 000 euros). Elle juge que sa commission (11 500 euros) n’est pas due. Leur maison, estimée par Acovim à 260 000 euros en juillet 2007, a été évaluée, en octobre 2007, « entre 190 000 et 200 000 euros » par trois autres agences.
     
  • Le 14 janvier 2021 (n° 19-24.893), la Cour de cassation rejette le pourvoi de la société IFB France contre l’arrêt l’ayant condamnée à payer 33 940 euros de dommages et intérêts aux X, après avoir constaté que « le bien acquis pour 169 700 euros le 12 août 2005 ne valait plus, en août 2013, qu’entre 85 000 et 90 000 euros ». Les X « justifiaient d’un préjudice s’analysant en une perte de chance de contracter à des conditions loyales », estimé à 20 % du prix de vente.


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