Les conseils commentent les chiffres ImmoStat du T3 2021

BNP Paribas Real Estate

Marché locatif : Si la demande placée de bureaux en Île-de-France atteint 1 208 900 m² sur les neuf premiers mois de l’année 2021 (+ 32% sur un an), elle reste « en deçà de sa moyenne long terme (-25 %) », tempère Éric Siesse, directeur général adjoint en charge du pôle bureaux location Île-de-France de BNP Paribas Real Estate Transaction France, qui précise : « Le marché des grandes surfaces (plus de 5 000 m²) confirme son rebond, totalisant 340 000 m² pour 36 transactions (contre 15 transactions un an auparavant). » Parmi les transactions significatives : la prise à bail par Sagemcom de 19 500 m² de bureaux dans l’immeuble Alphabet à Bois-Colombes.

Il ajoute : « De son côté, le créneau des petites et moyennes surfaces (moins de 5 000 m²) se caractérise par une résilience accrue avec 868 000 m² placés, en retrait de seulement -12 % sur la moyenne long terme ».

Par secteur géographique, le QCA de Paris affiche une belle dynamique (275 000 m²), retrouvant ainsi sa moyenne sur dix ans. Même tendance à La Défense avec un volume global de 117 000 m² après neuf mois. À l’inverse, la première couronne affiche un volume de transactions toujours bien en deçà de sa moyenne long terme (-43 %). Enfin, le Croissant Ouest se situe dans l’entre deux, avec un rebond significatif sur un an (+94 %) mais toujours en retrait sur dix ans (-23 %). « Après un certain attentisme, une reprise graduelle des projets immobiliers selon la typologie et la taille des utilisateurs s’est bel et bien amorcée afin de répondre aux nombreux enjeux des directions générales », précise Éric Siesse. « Au final, le volume des transactions pourrait dépasser les 1,7 million de m² placés sur l’ensemble de l’année 2021 puis retrouver le seuil symbolique des 2 millions de m² à horizon 2022. »

Marché de l’investissement : « Les volumes investis en immobilier d’entreprise en France affichent un niveau honorable dans le contexte actuel avec 15,2 Mds€ engagés sur les neuf premiers mois de l’année 2021 (-17% sur un an) », précise Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint, en charge du pôle vente et investissement de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Pour le conseil, cette « contre-performance » s’explique notamment par la très forte baisse des transactions unitaires de plus de 100 M€ avec seulement 32 opérations recensées depuis le début de l’année contre 47 sur la même période de l’année 2020.

Si le segment bureau reste, toujours et de loin, la classe d’actif la plus plébiscitée par les investisseurs avec près de 9 Mds€ investis depuis le début de l’année, il observe un ralentissement marqué (-24 % sur un an). À l’inverse, le segment de la logistique et des locaux d’activité affiche une belle dynamique avec 3,4 Mds€ engagés (+30 % sur un an). Après plusieurs trimestres au ralenti, les commerces et les services marquent un net rebond avec des volumes respectifs de 1,8 Md€ et 939 M€, « sans toutefois retrouver les niveaux des précédentes années », remarque Olivier Ambrosiali.

Preuve de l’aversion au risque de nombreux investisseurs, les taux de rendement « prime » ont peu évolué durant les trois derniers mois de l’année, se situant respectivement à 3,15 % pour le commerce et 2,70 % pour le bureau. Seule la logistique connait une nouvelle baisse de son taux prime pour atteindre 3,5% au 1^er octobre. « Au cours des prochaines semaines, les taux prime pourraient, de nouveau, connaître de nouvelles compressions, tout particulièrement sur le marché de la logistique. De son côté, malgré une accélération traditionnelle des cessions au cours du 4^e trimestre, les volumes investis en immobilier d’entreprise devraient connaitre en 2021 une baisse de l’ordre de -10% comparativement à 2020, retrouvant ainsi un niveau plus en adéquation avec sa moyenne long terme », anticipe Olivier Ambrosiali.

CBRE

Marché locatif : « Si l’activité reste encore en deçà de sa moyenne de longue période, l’écart se réduit progressivement, soulignant les besoins immobiliers des utilisateurs dans cette phase de reprise économique et de (re)création d’emplois » déclare Alexandre Fontaine, Executive Director Bureaux Ile-de-France. Souvent animée par une réduction de m², la demande placée porte elle aussi davantage sur des espaces plus efficients et des localisations centrales bien desservies. Les immeubles neufs ou restructurés sont privilégiés, plus à même de répondre aux nouveaux enjeux d’aménagement, autour du flex office et du collaboratif.

« Il est fort à parier que l’atterrissage de la demande placée autour de 1,6-1,7 million de m² ne reflètera pas pleinement le dynamisme du marché impulsé par une reprise économique plus favorable qu’initialement prévue » ajoute Alexandre Fontaine.

Marché de l’investissement : Après un T2 timide, le marché reprend des couleurs au T3, produisant un volume global légèrement au-dessus de 5 Mds €. « Cette reprise reflète l’amélioration des conditions techniques de transactions et démontre l’appétit durable pour l’immobilier d’entreprise », déclare Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties.

Depuis le début de l’année, 14 Mds € ont ainsi été transactés en immobilier d’entreprise (bureaux, commerce, logistique), soit un recul de -19 % sur un an, retard qui ne sera pas rattrapé d’ici la fin de l’année. CBRE met en exergue l’appétence des investisseurs pour la logistique : près de 4 Mds € ont été investis depuis le début de l’année, notamment via l’acquisition de portefeuilles supérieurs à 100 M€ (neuf portefeuilles pour un volume proche de 2 Mds €) « Le marché industriel reste incroyablement dynamique et les rendements n’ont jamais été aussi bas, reflétant la concurrence sur les rares opportunités. » précise Nicolas Verdillon.

JLL

Marché locatif : JLL parle d’un « retour à la (quasi) normale » car si le nombre de transactions se rapproche de ses niveaux habituels, avec 2 209 signatures depuis le début de l’année, soit 8 % de moins que la moyenne, l’écart en m² reste important (-26 %). Ces chiffres corroborent la volonté des entreprises de réduire leur empreinte immobilière de 20 % en moyenne. « Tous les projets des grands groupes pour lesquels nous travaillons actuellement s’articulent autour de deux questions majeures que sont la réduction de surfaces et la rétention des talents », commente Marie-Laure Leclercq De Sousa, directrice du département Leasing Markets Advisory de JLL, qui note, de nouveau, peu de changements sur les valeurs locatives ce trimestre. Les loyers prime s’établissent ainsi respectivement à 920 €/m²/an à Paris QCA et à 540 €/m²/an à La Défense. Les valeurs locatives moyennes sont, elles aussi, stables d’un trimestre sur l’autre, à respectivement 413 €/m²/an pour les locaux de neufs/restructurés et 404 €/m²/an pour ceux de seconde main.

Marché de l’investissement : Avec 2,9 Mds€ investis au cours des trois derniers mois, le marché francilien de l’investissement a connu un 3^e trimestre plus dynamique que le 2^e (+37 %), mais toujours en net retrait par rapport aux performances traditionnellement observées. Les grandes transactions (supérieures à 100 M€) ont été légèrement plus nombreuses qu’au trimestre précédent (huit, contre quatre), avec notamment deux opérations d’un montant supérieur à 300 M€ : l’acquisition par Perial AM de l’immeuble Les Portes d’Arcueil, auprès de Gecina pour 320 M€, ainsi que le rachat par Antirion de 50 % des parts du véhicule détenant la Tour M2 pour environ 300 M€.

Le QCA arrive en tête des engagements avec près d’1,9 Md€ (22 %), grâce notamment à sept transactions de plus de 100 M€. Le Croissant Ouest concentre quant à lui près d’1,7 Md€ d’investissements, soit 20 % de l’activité. Ce secteur a récemment bénéficié de la cession de l’opération Sense par AXA REIM à AGC Equity Partners Limited pour un montant supérieur à 180 M€.

« L’activité de pitch n’ayant réellement commencé qu’en mars, il est logique d’enregistrer un volume d’investissement relativement faible au 3ème trimestre », résume Stephan von Barczy, directeur du département investissement de JLL « L’intérêt pour le marché francilien reste fort, comme en témoignent les nombreuses nationalités présentes à l’acquisition. Les opportunités restent par ailleurs variées, alimentées par des gestionnaires ou assureurs qui font tourner leur patrimoine, des investisseurs privés qui captent leurs bénéfices, ou encore par des investisseurs value-add qui captent leurs plus-values ou font leur sortie après avoir amélioré l’immeuble. Nous anticipons ainsi une reprise de l’activité en fin d’année, qui devrait permettre d’atteindre un volume d’investissement entre 15 et 16 Mds€ sur l’ensemble de l’année 2021. »