Le marché francilien du logement résiste (Notaires du Grand Paris) 1

Le marché francilien du logement résiste (Notaires du Grand Paris)

Des logements à Paris

« Le marché francilien du logement résiste, notamment grâce au marché des maisons », indiquent les Notaires du Grand Paris dans leur dernière note d’octobre portant sur la conjoncture immobilière francilienne. Un peu plus de 41 000 ventes de logements anciens ont été enregistrées en Île-de-France d’août à octobre 2020.

L’activité recule certes de 13 % par rapport à août-octobre 2019 (47 330 ventes). Mais elle résiste malgré le contexte et les incertitudes qu’il génère, surtout pour les maisons avec une baisse des volumes de ventes limitée à 10 % contre 15 % pour les appartements.

Dans une perspective temporelle plus longue, les volumes de ventes restent supérieurs de 5 % à ceux enregistrés d’août à octobre de ces dix dernières années (39 130 ventes), avec une quasi-stabilité pour les appartements (+3 %) pour les appartements et une croissance de 9 % pour les maisons.

L’activité immobilière se structure géographiquement comme les mois précédents, selon les Notaires du Grand Paris. A Paris, elle est restée au ralenti et il semble que la situation sanitaire a renforcé les tendances déjà constatées. Le volume de ventes des appartements baisse de 21 % lorsque l’on compare août-octobre 2020 à la même période en 2019. En Petite Couronne, les volumes de ventes de logements anciens reculent de 14 %, à un rythme proche de la moyenne régionale. En Grande Couronne, où l’habitat individuel prédomine, le nombre de ventes totales recule de 9 % (-13 % pour les appartements et -6 % pour les maisons).

Augmentation de 6,4 % des prix des logements anciens

En Île-de-France d’octobre 2019 à octobre 2020, les prix des logements anciens ont augmenté de 6,4 %, selon les Notaires du Grand Paris. A fin octobre, les hausses annuelles de prix restent assez soutenues pour l’ensemble des marchés. Mais la hiérarchie habituelle entre les secteurs géographiques, qui veut que les hausses de prix les plus fortes soient localisées au cœur de l’agglomération, a commencé à se modifier.

Les appartements ont augmenté de 6,5 % en un an dans la région Île-de-France, la hausse des prix la plus forte étant localisée en Petite Couronne (+7,3 %), puis dans Paris (6,6 %) et en Grande Couronne (4,8 %).

D’après les indicateurs issus des avant-contrats, dans la Capitale, le prix au m² culminerait en novembre 2020 autour de 10 900€ avant de se replier très légèrement ensuite pendant 3 mois consécutifs. En février 2021, le prix de vente au m² s’élèverait à environ 10 700€ à Paris, soit un recul de 1,7% en 3 mois. Cependant, compte tenu des hausses accumulées en 2020, les prix afficheraient encore une hausse annuelle de 3,4 % en février 2021. Mais elle deviendrait la plus faible de la région, ce qui ne s’est plus produit depuis 2013.

Toujours d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, les prix des appartements semblent en cours de stabilisation en Petite et en Grande Couronne (respectivement -0,1 % et -0,4 % de novembre 2020 à février 2021). Mais en un an, la tendance resterait encore haussière, avec une augmentation des prix des appartements de 5% en Petite Couronne et de 3,9% en Grande Couronne.

Le contraste avec le marché des maisons, qui a actuellement la faveur des acquéreurs, pourrait s’accentuer dans les prochains mois. En Île-de-France, en 3 mois de novembre 2020 à février 2021, les prix devraient augmenter de 1,1 %. De ce fait, la hausse des prix s’accélérerait encore pour atteindre 7,2% en un an à fin février 2021 (7,9 % en Petite Couronne et 6,9 % en Grande Couronne).

La crise sanitaire semble accentuer la mobilité des Franciliens

La crise sanitaire et son cortège de restrictions et contraintes fait émerger de nouvelles aspirations et porte en elle un potentiel de transformations profondes des modes de vie et un besoin de vivre et d’habiter autrement, selon les Notaires du Grand Paris.

Jusqu’à présent, les nouveaux propriétaires restaient souvent dans leur commune d’origine. En moyenne, depuis 10 ans, 43 % des acquéreurs d’un appartement en Île-de-France ont acheté là où ils résidaient déjà. Ils ne sont plus que 40 % au second semestre 2020. Parallèlement, les nouveaux propriétaires de maisons, qui étaient 28 % à provenir de la commune où ils avaient acheté ces 10 dernières années, ne sont plus que 23 % à y demeurer ce dernier semestre.

De la même façon, les acquéreurs qui résidaient dans la Capitale semblent désormais plus enclins à changer d’horizons. 55 % d’entre eux restent encore dans Paris, mais c’est un minimum historique par rapport aux 10 dernières années, où ce taux était de l’ordre de 60 à 65 %.

Ces 10 dernières années, 30 % de Parisiens achetaient en Petite Couronne. Ils ont été 34 % à faire ce choix pendant les 6 derniers mois de 2020. 8% d’entre eux choisissaient jusqu’à présent la Grande Couronne, ils ont été 11 % à le faire, ce dernier semestre.

Parallèlement, ces Parisiens sont un peu plus nombreux à préférer la maison qui représente désormais 10 % de leurs acquisitions au 3e trimestre 2020 puis 11 % de leurs acquisitions au 4e trimestre contre 7 à 9 % en moyenne sur les 10 dernières années. Leur département de prédilection est les Yvelines.

La Grande Couronne renforce son attractivité

Selon les Notaires du Grand Paris, l’attractivité de la Grande Couronne s’est récemment renforcée. Plus de 26 % des acquéreurs issus du département des Hauts-de-Seine ont acheté en Grande Couronne, quand ils sont restés en Île-de-France, ces deux derniers trimestres, contre 19 % en moyenne ces 10 dernières années. Ils ont, eux aussi, et comme les Parisiens d’origine, une préférence grandissante pour les Yvelines qui attirent 12 % d’entre eux.

Aux 3e et 4e trimestres 2020, plus de 28 % des acquéreurs en provenance de Seine-Saint-Denis, et restés en Île-de-France, ont acheté en Grande Couronne contre 22 % en moyenne pendant les 10 dernières années, avec un attrait grandissant de la Seine-et-Marne choisie par 15 % d’entre eux. 24 % des Val-de-Marnais acquéreurs en Ile-de-France aux 3e et 4e trimestres 2020 ont choisi la Grande Couronne contre 18 % en moyenne pendant les 10 dernières années, avec un attrait grandissant de la Seine-et-Marne et de l’Essonne.

Enfin, les acquéreurs, qui viennent de province ou de l’étranger, s’orientent également davantage vers la Grande Couronne que par le passé, même si ce mouvement est plus modéré au 2e semestre 2020.


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