Une rue de Megève vide pendant le premier confinement

L’immobilier de montagne en mauvaise passe

Une rue de Megève vide pendant le premier confinement

Les propriétaires de logements à louer à la montagne ont de quoi faire grise mine. Les remontées mécaniques fermées et les restaurants et les bars également clos ont amené des annulations de réservations en masse. Nombre d’appartements habituellement loués à cette période vont rester vides.

Le bureau d’étude G2A Consulting, qui analyse l’occupation de 1,6 million de lits dans les stations de montagne françaises, prévoit que le nombre de nuitées va baisser de 42 % pour la saison de ski de mi-décembre 2020 à avril 2021. Ce sont les Alpes du Nord qui souffrent le plus avec 24,4 points de taux d’occupation en moins, contre 17,9 points pour les Alpes du Sud et 17,4 points pour les Pyrénées.

« Le succès des grandes stations des Alpes du Nord est très lié au ski de descente et à la présence de la clientèle étrangère, notamment britannique et des pays de l’Est. Ce secteur est donc particulièrement touché par la situation sanitaire », indique Benjamin Berger, associé de l’agence immobilière Cimealpes.

Les stations de sports d’hiver dites « de charme », qui ont conservé une vie de village avec des activités variées et des animations, s’en sortent mieux. « Notre domaine n’est constitué que de chalets bien intégrés dans la campagne, ce qui est recherché par la clientèle, et nous proposons beaucoup d’activités qui vont du ski de fond aux promenades en raquettes, en passant par du VTT sur neige. Cela permet de limiter la casse », explique Pierre Brand, directeur de l’office du tourisme du val d’Arly, en Savoie. La baisse des réservations y serait d’environ 24 %. Même chose à Serre-Chevalier, qui dispose d’une image de « station village » et a maintenu ses réservations à un niveau presque normal, selon une étude du site d’annonces PAP : la baisse serait limitée à 2,3 % par rapport à l’an dernier.

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Tous les modes d’hébergement ne sont pas impactés de la même manière. G2A Consulting montre que les hôtels sont très touchés, avec une clientèle qui devrait diminuer de 67,4 %. Une partie des hôtels dans les stations en altitude sont d’ailleurs fermés. Viennent ensuite les résidences avec services qui assistent à une diminution de 42 % de leur clientèle par rapport à 2019, contre 34,4 % pour les locations qui passent par l’intermédiaire des agences immobilières. Ce sont les locations entre particuliers qui résistent le mieux, avec une baisse de 26,4 %.

Loyer réduit

Si la situation perdure, les propriétaires privés vont devoir composer avec l’absence de revenus. « L’une des solutions est de diminuer le loyer de façon à louer malgré tout. Nous sommes arrivés à trouver des locataires avec un loyer réduit de 30 % car les clients ne peuvent pas bénéficier de toutes les activités habituelles », indique Olivier Roche, responsable de Sotheby’s Realty sur le secteur de Megève, Méribel et Courchevel.

Les particuliers qui ont investi dans les résidences avec les services à la montagne vont être particulièrement touchés. Dans ce type de résidence, l’investisseur signe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un exploitant qui assure l’entretien du bâtiment et les services hôteliers associés. Il est difficile de se dégager du bail si on en a besoin et les appartements se revendent mal. Pour Olivier Roche, ce modèle d’investissement, déjà fragile avant la crise, risque de ne pas s’en remettre. Une partie des investisseurs préfèrent désormais acheter un logement dans un immeuble classique, quitte à passer un contrat avec une société qui assure ensuite les services hôteliers lorsque le logement est loué.

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La baisse de fréquentation pèse également sur les transactions immobilières dans les stations. « Cette année a été compliquée car la clientèle étrangère, notamment les Britanniques, a été empêchée de venir à cause du Covid cet été, et le Brexit aggrave encore la situation », regrette Charles-Antoine Sialelli, de l’agence immobilière Athena Advisers. Les Britanniques représentaient jusqu’à 50 % de la clientèle dans les grands domaines des Alpes, selon Cimalpes.

Demande réduite

Même si les prix affichés sur les annonces restent encore très élevés et dépassent 10 000 euros le m2 à Méribel, Courchevel ou Val-d’Isère, le public en mesure d’acheter à ce prix s’est contracté. A Méribel et Courchevel, la demande s’est largement réduite, et un agent immobilier reconnaît que la décote pourrait être de l’ordre de 30 à 40 % par rapport aux prix de vente affichés.

Cependant, toutes les stations ne sont pas logées à la même enseigne. « Megève est appréciée pour ses commerces, son ambiance village et la demande y reste dynamique », témoigne Olivier Roche. La possibilité de télétravailler, le souhait de venir à la montagne en été pour échapper aux canicules sont des moteurs non négligeables pour les stations de montagne. « Il faut plus que jamais se renseigner sur le marché avant d’acheter, regarder quelles sont les activités proposées en dehors du ski, vérifier si le site est agréable en été, ce qui permettra de louer plus longtemps et de faire face à la diminution de la neige liée au réchauffement climatique », pense Corinne Jolly, présidente de PAP. Dans les Alpes, des stations comme Saint-Martin-de-Belleville, Megève, Serre-Chevalier pourraient ainsi tirer leur épingle du jeu.

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