L’immobilier mondial a dégagé une performance globale de 7,4 % en 2018 (MSCI)

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Selon le MSCI Global Annual Property Index, l’immobilier d’investissement direct mondial a dégagé une performance globale de 7,4 % en 2018, en légère baisse par rapport aux 7,9 % atteints en 2017, mais égal au rendement global annualisé sur 18 ans de l’indice depuis sa création.  Il s’agit de la neuvième année consécutive de performance positive depuis la crise financière mondiale.

En 2018, le rendement en capital a reculé de 33 points de base pour s’établir à 2,8 %, bien en deçà du sommet de 5,4 % atteint après la crise financière en 2015 et du sommet de 8,4 % atteint avant la crise financière en 2006. Les rendements locatifs ont continué de se comprimer, atteignant un creux record de 4,5 % en 2018, soit plus de 160 points de base de moins qu’en 2010 et 325 points de base de moins qu’en 2001.

La Hongrie a été le marché national le plus performant en 2018, avec un rendement global de 24,5 %. Après la Hongrie, les Pays-Bas (14,4 %) et la République tchèque (12,8 %) ont obtenu les meilleurs résultats. En 2018, la Belgique a enregistré la pire performance, avec un rendement global de 5 %, et elle a été le seul pays à enregistrer une croissance négative du capital. L’immobilier d’investissement direct en France enregistre une performance globale de 6,6 % en 2018.

“Après la reprise de la crise financière, l’immobilier a bénéficié d’une politique monétaire souple et de capitaux abondants, ce qui a contribué à stimuler les rendements et à soutenir les performances, principalement grâce à la compression des rendements, indique le rapport du MSCI. Après le ralentissement de 2016, lorsque le rendement global de l’indice mondial a chuté de 324 points de base et que la plupart des pays ont enregistré des rendements inférieurs, on craignait que l’immobilier mondial n’ait atteint un point tournant. Toutefois, les retours s’étant stabilisés au cours des années suivantes, ces craintes se sont révélées sans fondement. Néanmoins, la prudence des investisseurs persiste, la durée du cycle, les perturbations technologiques et les tensions commerciales mondiales croissantes ne sont que quelques-uns des sujets de préoccupation”.

Les rendements restent à des niveaux historiquement bas

Depuis 2008, la faiblesse des taux d’intérêt a contribué à faire grimper les prix de l’immobilier en abaissant les coûts d’emprunt et les taux d’actualisation sur le bénéfice d’exploitation futur, tout en réduisant les rendements pour les autres catégories d’actifs. Au fur et à mesure que la valeur des actifs immobiliers a augmenté, les rendements se sont contractés. En 2016, le rendement locatif de l’indice MSCI Global Annual Property Index est passé sous la barre des 5 % pour la première fois depuis sa création et a atteint un creux record de 4,5 % en 2018.

« Les rendements locatifs nets se situent à l’extrémité inférieure de leurs fourchettes historiques sur de nombreux marchés immobiliers mondiaux et la plupart ont continué de montrer des signes de raffermissement, bien que dans quelques pays, le taux de compression semble avoir ralenti, et dans quelques marchés, les rendements du bénéfice d’exploitation net ont même légèrement augmenté en 2018 », explique MSCI.

L’évolution de la composition des portefeuilles immobiliers

Les bureaux et le commerce de détail ont traditionnellement été les secteurs dominants dans les portefeuilles immobiliers commerciaux, grâce à la profondeur des marchés, à des modèles d’exploitation bien compris et à des antécédents éprouvés. Mais avec le temps, leur domination s’est estompée à mesure que les investisseurs se sont de plus en plus tournés vers d’autres secteurs.

En 2001, les actifs de bureaux représentaient 46 % de la valeur en capital du MSCI Global Annual Property Index, tandis que les actifs de commerce représentaient 31 %. Ensemble, les deux secteurs représentaient plus des trois quarts de l’échantillon total. Mais à la fin de 2018, ils représentaient moins des deux tiers de l’indice, les bureaux tombant en dessous de 40 % et le commerce à 24 %. Ce sont toujours les deux secteurs les plus importants de l’indice, mais leur domination a diminué.

Au fur et à mesure que le poids des bureaux et du commerce a diminué, les affectations à d’autres secteurs ont augmenté. Le secteur résidentiel est passé de 11 % de l’indice en 2001 à 17 %, le secteur industriel de 9 % à 13 %, et les autres types de propriétés ont augmenté de 4 % à 6 %.

Pour générer le MSCI Global Annual Property Index, MSCI traite les détails du rendement des placements à partir d’un vaste ensemble de données portant sur 55 675 biens immobiliers individuels. Ces actifs ont été évalués à 1 800 Mds$ en 2018 et ont été évalués au moins une fois par an. L’indice pondére les rendements des placements immobiliers dans 25 pays. En 2018, l’Amérique du Nord et l’EMEA représentaient respectivement 45 % et 39 % du total pondéré, les 16 % restants étant concentrés en Asie Pacifique.