Malgré la pandémie, le crowdfunding immobilier poursuit sa progression au S1 2020 (Fundimmo/Hello Crowdfunding)

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Malgré un semestre marqué par l’épidémie de Covid-19 et les mesures de confinement, le marché du crowdfunding immobilier a poursuivi sa croissance avec 184 M€ collectés (+43 % par rapport au S1 2019), rapporte le baromètre semestriel du crowdfunding immobilier en France, réalisé par la plate-forme française Fundimmo en collaboration avec Hello Crowdfunding.

« Après un 1^er trimestre très dynamique, nous pouvions nous interroger sur la réaction des épargnants et des promoteurs après l’annonce du confinement, et nos activités ont repris un rythme soutenu, avance Jérémie Benmoussa, président du directoire de Fundimmo. C’est un enseignement fort de la période compliquée que nous avons traversée, le crowdfunding immobilier est installé dans le paysage à la fois en tant que produit d’épargne et de financement pour les promoteurs. Sans préjuger de la suite, les chiffres globaux de ce 1^er semestre qui atteignent de nouveaux records, nous rendent confiants pour les prochains mois. »

Une tendance haussière est également observée du côté des remboursements, qui ont représenté 76,6 M€, contre 42 M€ l’an passé (+82 %). La répartition mensuelle de la collecte révèle une certaine stabilité du marché, selon Fundimmo, avec près de 94 M€ d’investissements au T1 contre plus de 90 M€ au T2. Ces chiffres démontrent que malgré la crise sanitaire, le marché est resté particulièrement actif notamment grâce à la digitalisation du secteur ayant favorisé la continuité de l’activité, estime la plate-forme de crowdfunding immobilier. Par ailleurs, une nette accélération de la collecte a été enregistrée sur la fin du mois de mai et le mois de juin.

Le baromètre révèle en outre que, malgré la forte hausse des montants collectés, le nombre de projets financés (229) est lui en légère progression (+7 %), s’expliquant par une plus grande taille des opérations financées (803 570 € en moyenne, en hausse de +16,6 % par rapport à l’année 2019). Un signal positif pour le marché, selon Fundimmo, alors que 2019 avait déjà connu une progression de +27,8 % du montant moyen des opérations, s’expliquant en partie par le relèvement du plafond de collecte pour les platefs-formes de crowdfunding à 8 M€ au lieu de 2,5 M€ par opération dans le cadre de la loi Pacte.

Selon Jérémie Benmoussa, les ralentissements rencontrés par les promoteurs immobiliers durant le confinement pourraient avoir deux principaux effets dans les mois à venir : « D’une part, un retard de quelques mois des projets, durant lesquels, et c’est important de le souligner, les intérêts des investisseurs – définis contractuellement – continueront à courir. D’autre part, l’allongement des chantiers va bloquer les fonds propres des promoteurs sur les projets durant des périodes plus longues. Ces derniers devront donc nécessairement trouver des leviers pour dégager de nouveaux fonds propres indispensables au lancement de toute nouvelle opération. In fine, cette situation peut constituer un levier de croissance additionnel pour le marché du crowdfunding immobilier, d’autant que le besoin important et rapide de liquidité pourrait inciter les promoteurs à mieux rémunérer les investissements. 

Une forte polarisation régionale des investissements

Île-de-France (89,2 M€), Auvergne-Rhône-Alpes (23,4 M€), Région Sud (15 M€). À elles seules, ces trois régions – qui constituaient déjà le TOP 3 régional du marché en 2019 – ont concentré près de 70 % de la collecte totale du marché français du crowdfunding immobilier au S1.

Les autres régions particulièrement actives sur la période ont été la Nouvelle Aquitaine (14 M€), l’Occitanie (11,7 M€) et dans une moindre mesure les Pays de la Loire (8,7 M€) et le Grand Est (6,6 M€).

Un rendement annuel moyen de 9,4 %, la durée moyenne d’investissement en baisse

Indicateur scruté par les investisseurs, le rendement annuel moyen proposé pour les opérations financées au S1 était de 9,4 %. En légère hausse par rapport au rendement du S1 2019 (+0,2 point), il devrait a minima se stabiliser sur l’année 2020.

Selon les données communiquées par plusieurs plates-formes, représentant 5 0% de la collecte totale du marché, les projets ont attiré en moyenne 490 investisseurs qui ont placé 1 640 €. Combiné au rendement et à la durée moyenne de placement, ces chiffres permettent de calculer un gain moyen de 270 € brut par projet dans lesquels les épargnants ont investi.

Le résidentiel monte en puissance et représente la majorité des projets financés

Parmi les 229 opérations immobilières financées au S1, 86 % d’entre elles concernaient des opérations résidentielles. C’est nettement plus qu’au S1 2019 (79 %). Plusieurs explications à cette hausse, d’une part l’augmentation constante des projets marchands de biens sur le marché dont la proportion a quasi doublé par rapport à l’an dernier passant de 24 à 38 % des projets. D’autre part, on constate depuis 2019 l’émergence de nouveaux projets de coliving, une diversification qui préfigure une évolution intéressante pour le marché.

Les autres classes d’actifs enregistrent toutes une légère baisse sur les six premiers mois de l’année par rapport à la même période l’an dernier.

Le « projet moyen » financé durant le S1 était une opération résidentielle de 40 logements en Île-de-France, réalisée par un opérateur réalisant un chiffre d’affaires de 11 M€.

Les retards de remboursement en légère hausse, le taux de défaut moyen reste stable

Le taux de retard moyen, qui prend en compte uniquement les dépassements de l’échéance contractuelle maximale depuis 2012, est en hausse de 3,07 points sur les retards de moins de six mois, et de 2,41 points pour les retards de plus de six mois par rapport à l’année 2019. Ils s’élèvent respectivement à 9,48 % et 10,10 %. Dans le détail, on remarque que seulement quelques acteurs concentrent des retards conséquents.

Quant au taux de défaut moyen, calculé sur la base des projets ayant subi une perte en capital et/ou une perte des intérêts depuis 2012, est évalué à 0,74 %, en hausse de 0,17 points. Dans une démarche de transparence, l’agrégateur de projets Hello Crowdfunding actualise tous les mois les données sur le déroulement des différents projets, permettant ainsi d’identifier les projets en retard.

Étude réalisée auprès de 26 plates-formes ouvertes ou ayant financé des projets immobiliers, et immatriculées auprès de l’AMF ou de l’ACPR (données analysées sur la période de janvier à juin 2020) : Anaxago, Beefordeal, Clubfunding, Euroraiser, Finple, Fundimmo, Gwenneg, Homunity, Immocratie, Immovesting, Inidev, Koregraf, La première brique, Look and fin, Lendopolis, Lymo, Monego, My Capital immo, October, Pret-up, Raizers, Upstone, Vatel Direct, Weeximmo, Wesharebonds, Wiseed.