Redécouvrir le dispositif d’investissement locatif Malraux

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Redécouvrir le dispositif d’investissement locatif Malraux 1
Colcanopa

André Malraux fut le ministre de la culture du général de Gaulle de 1959 à 1969, mais il a aussi laissé son nom à un avantage fiscal. « C’est le dispositif plébiscité par les investisseurs dans l’ancien qui aiment les belles pierres et sont allergiques à l’immobilier neuf », définit Loïc Guinchard, directeur commercial chez Buildinvest, un groupe spécialisé dans l’immobilier de rénovation et de défiscalisation immobilière.

C’est le cas, par exemple, des investisseurs ayant participé à la transformation du couvent Saint-Joseph. Une bâtisse du XIXe siècle, située dans le centre ancien de Senlis (Oise), classé « secteur sauvegardé ». Le bâtiment est depuis devenu un immeuble de 46 logements. « Les immeubles éligibles au Malraux ne sont pas tous exceptionnels, mais le quartier présente toujours un intérêt historique ou architectural, concourant à l’unité patrimoniale de la ville. C’est en quelque sorte la crème de l’immobilier ancien », ajoute Rodolphe Albert, président d’Histoire & Patrimoine, une filiale du groupe Altarea Cogedim.

Appliquée depuis 1962, la loi Malraux permet à un investisseur de faire baisser ses impôts en achetant, rénovant et en mettant en location pendant neuf ans des biens immobiliers localisés sur des secteurs bien précis. Ainsi, pour profiter de la baisse d’impôt de 30 % des travaux payés, la propriété doit se situer sur un site classé « secteurs patrimoniaux remarquables » (SPR), avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, au sein d’un quartier identifié à la fois comme « quartiers anciens dégradés » (QAD) et « nouveau programme national de renouvellement urbain » (NPNRU).

Cinq cents opérations par an

Les bâtiments implantés sur un territoire couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) dont la restauration a été déclarée d’utilité publique offrent, eux, une baisse d’impôt de 22 % sur le montant des travaux. « Ce sont ces classifications spécifiques qui font parfois peur aux acheteurs, mais ils n’ont pas à s’inquiéter. Il leur faut juste trouver le bon opérateur. Ce dernier vérifie si le bien et les travaux nécessaires sont éligibles au Malraux avec l’appui de son cabinet d’avocats », rassure Loïc Guinchard.

Très confidentiel (environ cinq cents opérations sont réalisées chaque année), le dispositif n’en reste pas moins attractif : « Il est possible de réaliser jusqu’à 400 000 euros de travaux pendant quatre ans. Sur une même année, un investisseur peut profiter d’une réduction d’impôt maximum de 120 000 euros par an. Depuis 2017, l’investisseur peut étaler sur trois ans la réduction d’impôt non imputée l’année de la réalisation des dépenses. Le dispositif n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros, et on peut le cumuler avec d’autres mécanismes fiscaux », explique Marcelina Stark, directrice associée d’Angelys Group. C’est le cas par exemple du régime de déficit foncier.


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