Covid-19 : La pandémie grippe le marché mondial de l’immobilier

La RICS vient de publier son étude sur le marché de l’immobilier mondial au 1er trimestre 2020. Les participants anticipent une détérioration de la situation, avec de fortes baisses des loyers et des prix de vente dans les 12 prochains mois.

L’étude révèle une forte perte de confiance à l’égard de l’immobilier mondial chez les investisseurs et chez les bailleurs du fait de la propagation de la pandémie du Covid-19. La confiance des locataires s’est détériorée au cours des trois derniers mois dans 33 pays sur les 34 inclus dans le périmètre de l’étude.

L’indice global du marché locatif de la RICS (Occupier Sentiment Index ou OSI), un indicateur de mesure de la confiance des locataires, a chuté de 28 points en moyenne dans les pays cibles depuis le dernier trimestre 2019, pour atteindre un solde net moyen de -27. La même tendance est observable chez les investisseurs, avec un indice de la demande globale des investisseurs (l’Investor Sentiment Index ou ISI) à -18, en baisse de 24 points par rapport au trimestre précédent. Tout comme les Investisseurs, les bailleurs anticipent une aggravation de la situation dans les prochains mois.

Les pays les plus dynamiques avant la crise les plus fortement impactés

Les marchés immobiliers des pays qui cristallisaient les plus fortes attentes en matière de valorisation avant la crise du Covid-19, sont les plus affectés par cette perte de confiance. Ainsi, les chutes les plus importantes par rapport au trimestre précédent (en termes de solde net) concernent le Portugal (-90), la Grèce (-89) et la Hongrie (-88). En revanche, Hong Kong, sous pression politique avant la crise, n’a connu qu’une détérioration limitée, de l’ordre de 13 points. Les États-Unis enregistrent également une baisse assez prononcée (-72 points) tout comme le Japon (-67), l’Inde (-60) Singapour (-65), la France (-58) et l’Allemagne (-56). Les reculs les moins sensibles sont enregistrés par les Pays-Bas (-38), les Emirats Arabes Unis (-31), le Royaume-Uni (-30) et la Suisse (-27).

Les résultats ne sont pas uniformes d’un segment de marché à l’autre. Si les commerces de détail ont été logiquement les plus affectés par l’arrêt de leurs activités, la forte détérioration de la confiance des investisseurs et des bailleurs sur le marché des bureaux est elle aussi très marquée. Evoluant également en territoire négatif, les actifs industriels – dont logistiques – semblent pour leur part mieux résister que les autres segments.

« Le COVID-19 a provoqué une dégradation importante de la confiance sur le marché mondial de l’immobilier d’entreprise, indique Simon Rubinsohn, économiste en chef de la RICS.  Le plus inquiétant pour les investisseurs comme pour les bailleurs, est le manque de visibilité quant à l’impact final de cette pandémie sur les entreprises et l’économie en général. Les professionnels de la RICS ayant répondu à notre étude ont clairement indiqué qu’ils ne croient pas à un rebond rapide. Cela rend le soutien des gouvernements d’autant plus vital pour favoriser une reprise mondiale, alors que les stratégies de confinement deviennent moins strictes.

« Ce qui a commencé comme une crise de santé publique s’est transformée en une crise économique majeure, qui devrait voir émerger des changements structurels durables. Nous avons déjà pu en mesurer les conséquences sur le commerce de détail, avec un changement brutal du comportement des consommateurs. De même l’essor du travail à distance devrait impacter durablement la perception et l’usage des espaces de bureaux. Enfin, l’essor actuel du commerce électronique et la réorientation des chaînes d’approvisionnement logistiques vers les biens de première nécessité devraient déclencher une nouvelle dynamique d’investissements. »

Le marché Français, une dynamique solide interrompue par le covid-19

Selon l’étude de la RICS du premier trimestre 2020, le marché français de l’immobilier d’entreprise connaît lui aussi une forte détérioration des prévisions, qui succède à un contexte solide et favorable qui prévalait avant la pandémie du Covid-19.

L’indice du marché locatif de la RICS pour la France atteint -8 (contre +14 au quatrième trimestre 2019). En dehors des commerces de détail, la demande locative a relativement bien résisté au cours de ce premier trimestre 2020 grâce à une hausse de la demande de bureaux et de biens industriels. Mais le panorama s’est détérioré de façon significative avec la crise sanitaire. Les projections sur les douze prochains mois ont été révisées à la baisse sur l’ensemble des segments de marché. Les commerces devraient souffrir davantage encore avec des baisses de loyers estimées à -10% pour les biens secondaires et -7% pour les prime. Pour les bureaux, la chute devrait atteindre -2% pourccles biens prime et -4% pour les actifs de qualité secondaire. Enfin, les loyers des biens industriels prime devraient rester stables alors que les biens secondaires devraient subir une baisse de -1,5%.

En matière d’investissements immobiliers, bien qu’en forte baisse, l’indice du sentiment des investisseurs (ISI) demeurait légèrement positif en France (à +8, contre +27 au 4^ème trimestre 2019). La demande d’investissements en faveur des bureaux et des biens industriels, soutenue par les investisseurs internationaux, aurait pu progresser davantage encore au cours de ce premier trimestre, si la crise du Covid-19 n’avait pas radicalement changé la donne. Les perspectives de valorisation pour les douze prochains mois apparaissent désormais plus sombres, avec une anticipation de chute sur tous les segments de marché (les commerces de détail étant les plus affectés). Le marché des biens industriels prime représente la seule exception, avec des anticipations de valorisation qui demeurent légèrement positives pour l’instant.

« Le marché immobilier d’entreprise français entre, comme tous les autres, dans une zone de turbulences alors que la crise sanitaire devenue économique, fragilise des pans entiers de l’économie, explique Magali Marton, MRICS, Responsable du groupe Recherche immobilière de la RICS en France. La sortie de crise sera longue et pourrait entrainer des changements structurels que les professionnels de l’immobilier vont devoir traiter en parallèle d’une gestion de l’urgence économique.»