Immobilier ancien : 2019, année de tous les records

Avec plus d’un million de transactions et des prix moyens dépassant 10.000 €/m² à Paris, le marché de l’immobilier ancien continue sa progression dans une ambiance saine et a priori non spéculative.

Un marché de l’ancien dynamique au niveau national

Selon la dernière note de conjoncture d’IKORY, consacrée à l’immobilier résidentiel, la barre du million de biens vendus annuellement a d’ores et déjà été dépassée en 2019, témoignant d’un engouement toujours très prégnant pour l’accession à la propriété. Dans un contexte de taux d’intérêt bas, le secteur du résidentiel ancien progresse ainsi continuellement depuis 2016.

La barre du million de transaction annuelle est franchie

Après trois années successives de forts volumes de transactions (entre 850000 et 970000 biens échangés), la barre du million de ventes annuelles a été franchie à la mi-année 2019. Sur douze mois glissants à fin juin2019,ce volume atteignait 1017000 unités. Selon les dernières informations disponibles, l’été 2019 aura été très actif et le volume total des ventes aurait atteint 1031000 unités entre août 2018 et août 2019. Un cumul en augmentation de 8,6% sur un an.

Des taux toujours historiquement bas

Cette bonne tenue du marché résidentiel ancien s’explique par la politique monétaire européenne toujours très accommodante, avec pour corolaire la stabilisation des taux d’intérêt à un niveau extrêmement bas. Toutes durées d’emprunt confondues, le taux d’intérêt moyen des prêts accordés en octobre dernier atteignait 1,18%, un niveau historiquement bas. La durée moyenne des crédits accordés continue de progresser pour atteindre 229 mois au troisième trimestre 2019. Une durée supérieure d’un an à celle enregistrée au troisième trimestre 2017. Le taux d’apport personnel exigé diminue,ne représentant plus que 14,3%en moyenne du prix du bien.

Des prix en progression

Les prix de vente, quant à eux, continuent leur progression. Atteignant 3,2% à la fin du deuxième trimestre 2019, leur hausse annuelle s’est prolongée au troisième trimestre. A fin octobre 2019, l’augmentation annuelle des prix serait de 2,7%pour les maisons et de 5,1%pour les appartements. En régions, les derniers chiffres publiés font état d’une hausse annuelle des prix de 2,8% entre le deuxième trimestre 2018 et le deuxième trimestre 2019, avec une progression plus marquée sur cette période pour les appartements (+3,7%) que pour les maisons (+2,5%). Ces hausses s’expliquent par des marchés de plus en plus tendus dans certaines métropoles.En effet,il y aurait 20 à 25% plus d’acheteurs que de vendeurs à Rennes, Lyon, Montpellier et Nantes, 30% de plus à Strasbourg et Toulouse et même 40% de plus à Lille.

Dynamique haussière en Ile-de-France

Après un très bon premier trimestre 2019 (en augmentation de 10% par rapport au premier trimestre 2018), la progression des volumes de ventes en Île de France se confirme au deuxième trimestre 2019. En effet, de mai à juillet 2019, 57 120transactions ont été réalisées en région francilienne soit 13%de plus qu’à la même période l’an dernier. Avec une offre plus abondante et des prix plus modérés, la grande couronne (45%des ventes) aura été plus dynamique que la petite (35%) sur cette période. Dans ces deux secteurs, le volume annuel de transactions progresse respectivement de 20% et 10% sur un an.Tout porte à croire que l’atterrissage 2019 sera supérieur à celui de 2018 (177480ventes) voire à celui de2017(181030ventes). Côté prix, l’Île de France observe la même dynamique haussière que l’ensemble de l’hexagone. Arrêtée à juillet 2019, la hausse des prix des logements franciliens atteint3,8% sur un an (4,6%pour les appartements et 2,0%pour les maisons). Selon les avants contrats des notaires, cette hausse annuelle atteindrait 6% pour les appartements en novembre 2019.Le prix moyen d’un appartement s’établirait à cette date à 6350€/m² et celui d’une maison à 315500 € l’unité.

Pas de signe de bulle spéculative à Paris

Au troisième trimestre 2019, 10 980biens se sont échangés à Paris. Un total supérieur de 5% à celui enregistré à la même période l’année dernière. Toutefois, ces volumes restent faibles au regard de l’activité enregistrée dans les années 2000 (autour de 35000 ventes annuelles en moyenne entre 1999 et 2007) et s’expliquent par la pénurie d’offre à laquelle fait face la capitale. Après avoir franchi la barre des 10000 €/m² durant l’été 2019 (10090 €/m² en août), le prix moyen d’un appartement parisien atteint 10 300€/m² en novembre 2019,en augmentation de 8% sur un an et de 25% en seulement quatre ans. Si les prix parisiens augmentent rapidement, aucun signe d’une bulle spéculative n’est à noter pour le moment. En effet, rare sont les acquéreurs ayant pour but une plus-value rapide. C’est plutôt le désir de se loger de façon pérenne et d’investir sur long terme qui guide la majorité des acheteurs dans leur projet. Par ailleurs, la hausse du pouvoir d’achat immobilier des ménages observée depuis plusieurs trimestres, liée à la baisse des taux d’emprunt, reste supérieure à la hausse des prix immobiliers observée sur la même période dans la capitale.Le marché reste donc très actif, porté par des fondamentaux sains.

Aucun signe surchauffe pour le moment

Dans un contexte de taux d’intérêt bas, le secteur du résidentiel ancien progresse continuellement depuis 2016. La barre du million de biens vendus annuellement a d’ores et déjà été dépassée en 2019, témoignant d’un engouement toujours très prégnant pour l’accession à la propriété. Logiquement, les prix progressent du fait d’un nombre de candidats acquéreurs en augmentation constante et d’un nombre de vendeurs qui,lui,reste stable. Pour le moment, aucun signe de surchauffe ou de retournement du marché n’est enregistré. Le volume total de transactions en 2019 sera inédit; l’augmentation des prix devrait se stabiliser autour de 3,5%,au-dessus de celle enregistrée en 2018 (3,2%). Après avoir perdu en intensité au cours des derniers trimestres, la hausse des prix retrouve une dynamique soutenue en cette fin d’année 2019.