Espagne: ce qu’il faut savoir avant d’investir

Au début des années 2000, le marché immobilier espagnol a connu une flambée des prix importante. Mais la crise économique de 2008 est passée par là et a laissé des traces profondes, amenant les banques à venir à la rescousse du marché. Les prix ont considérablement baissé et aujourd’hui le mètre carré se négocie en moyenne entre 2.600 et un peu plus de 2.900 euros (source: Arkadia). Il existe bien évidemment des disparités importantes selon les villes et les régions concernées, mais force est de constater que ces tarifs sont très attractifs par rapport à ce qui est pratiqué dans les grandes villes ou régions touristiques françaises.

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Autant dire que réaliser un investissement en Espagne de nos jours peut se révéler très intéressant. Ceci est d’autant plus vrai que si la crise liée au Covid-19 a ralenti les choses, ce marché est reparti à la hausse. Que ce soit pour y vivre, acheter une résidence secondaire, un secteur en plein boom, ou réaliser un investissement locatif, l’Espagne a tout pour séduire les investisseurs. Un climat favorable, un attrait touristique indéniable et des prix abordables, autant d’atouts qui peuvent pousser à investir en Espagne.

Où investir en Espagne et pour quel type de bien?

Pour un investisseur français, il existe en Espagne des marchés incontournables, à commencer par les deux plus grandes villes du pays que sont la capitale Madrid et Barcelone. Il s’agit là de deux métropoles modernes et prospères qui attirent chaque année des millions de touristes. Pour un projet d’investissement locatif, ces deux cités présentent donc de sérieuses garanties. C’est également le cas de la fameuse Costa del Sol, notamment dans les secteurs de Malaga et Marbella. La région de Valence est également prisée, tout comme la zone frontalière située autour de San Sebastián. Des villes telles que Cadix, Séville et Cordoue représentent également un territoire propice à un investissement immobilier en Espagne. Pour les personnes cherchant un logement secondaire ou souhaitant s’installer durablement en Espagne, mieux vaut privilégier l’achat d’une maison, d’autant que les prix sont à la hausse et peuvent permettre de réaliser une plus-value intéressante en cas de revente. Le marché des appartements est lui plutôt stable ce qui peut se révéler idéal dans le cadre d’un projet d’investissement locatif.

Des taux d’imposition très variables en Espagne

Lorsque l’on s’apprête à réaliser un investissement immobilier, il est essentiel de bien se renseigner sur les frais que cela peut engendrer, notamment en ce qui concerne les impôts et taxes. L’Espagne est un pays divisé en dix-sept régions, et selon la localisation du bien, le montant total des frais, impôts et charges peut varier de 8 à 13%* selon la société de conseils immobiliers “J’achète en Espagne”. Une différence importante à prendre en compte.

La principale taxe est l’impôt sur le transfert de propriété (ITP) ou Impuesto sobre transmisiones patrimoniales. À Madrid, ce taux est très bas puisqu’il n’est que de 6% du prix du bien. En revanche, il atteint 11% aux Baléares*. La taxe sur la documentation juridique varie pour sa part de 0,5 à 1,5%* selon les régions concernées. Avant de se lancer dans un projet immobilier en Espagne, il est donc important de se renseigner sur les tarifs pratiqués dans la région ciblée pour éviter les mauvaises surprises. Les frais de notaire s’élèvent au minimum à 1.500 euros*.

Il faut savoir que, contrairement à la France, les notaires espagnols ne sont pas tenus de procéder à l’ensemble des vérifications administratives, juridiques et urbanistiques. C’est à l’acheteur de vérifier l’authenticité de la propriété et il est donc fortement conseillé de faire appel à un avocat ou à un conseiller spécialisé afin d’être sûr qu’il n’existe pas d’hypothèque sur le bien et que le cadastre est en règle. Cela augmente les frais engagés au départ de la transaction, mais permet d’avoir l’assurance que tout est géré correctement.

Banques et démarches administratives

Pour investir en Espagne, il est tentant de faire appel à une banque française, d’autant plus que les taux de crédit sont actuellement au plus bas. Néanmoins, cela peut se révéler relativement compliqué, sachant que peu de banques domiciliées en France accordent des prêts pour des achats à l’étranger. Certaines possèdent néanmoins des filiales en Espagne, ce qui peut faciliter la transaction. Du côté des banques espagnoles, il n’est pas forcément aisé d’accéder au crédit. Celles-ci vont exiger un apport important en cash, voire la domiciliation des revenus en Espagne ou une hypothèque sur le bien immobilier. Quoi qu’il en soit, il faudra ouvrir un compte bancaire en Espagne pour procéder à la transaction financière. Mais pour l’ouverture de ce compte, il est indispensable de posséder un numéro d’identification d’étranger (NIE). Un point important à prendre en compte, sachant que les démarches nécessaires pour obtenir ce sésame peuvent prendre de quatre à six semaines. Une fois ce NIE obtenu et un compte bancaire ouvert en Espagne, vous pourrez vous lancer concrètement dans la réalisation de votre projet immobilier en Espagne.

*Sources: https://www.jacheteenespagne.com/fiches-pratiques/frais-dacquisition-generalites/ et https://www.jacheteenespagne.com/fiches-pratiques/itp-espagne-impot-unique/

(Par la rédaction de l’agence hREF)