« On ne peut pas imposer à tout le monde de travailler chez soi » 1

« On ne peut pas imposer à tout le monde de travailler chez soi »


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Publié le 29 avr. 2021 à 11:56

La crise du Covid va-t-elle avoir un impact durable sur le monde du bureau ?

Déjà, cette crise n’est pas encore totalement derrière nous. Il y a encore, en particulier en France, des confinements, un couvre-feu. Mais, pour l’instant, le secteur de l’immobilier de bureau a plutôt bien encaissé le choc de cette crise. Ce que le confinement et l’isolement forcé des salariés ont démontré, c’est que le besoin de se retrouver restait très important. Ce n’est pas le côté gadget du baby-foot dans une salle commune qui manque. C’est la possibilité de se retrouver pour échanger. La crise a prouvé qu’une entreprise, c’était aussi une géographie, un centre névralgique, un lieu d’échange et de créativité, et qu’elle avait besoin d’un siège.

C’était déjà le cas avant la crise ?

Nous avons mené une enquête récemment auprès de dirigeants de grandes entreprises et ils nous répondent majoritairement que le siège est bien plus qu’un symbole. Ce ne sont pas les grands halls majestueux, les salles du conseil surdimensionnées ou les bureaux d’angle des directeurs qui comptent. Ce qu’il faut, ce sont des lieux confortables pour attirer et conserver des talents qui ont besoin d’être ensemble pour coconstruire.

La crise va nous pousser à sortir d’une vision trop centrée sur la gestion des coûts. Les dirigeants nous disent aussi que leurs bureaux doivent être ouverts sur l’écosystème et la cité qui les entourent. Et que les questions de RSE sont centrales. Les questions immobilières qui n’étaient pas avant au coeur des préoccupations des dirigeants sont, aujourd’hui, l’objet d’un dialogue continu entre nous et les équipes de direction. L’époque où, en caricaturant, on ne voyait nos clients que pour signer le bail et le jour où ils nous rendaient les clefs est derrière nous depuis longtemps.

Avec la crise et le télétravail, on va quand même avoir besoin de moins de mètres carrés de bureaux…

Cette tendance n’a pas été amorcée à l’occasion de la crise du Covid. Elle sera peut-être amplifiée, mais cela fait déjà des années que la révolution numérique impacte l’immobilier de bureau. De nombreuses tâches et métiers administratifs sont désormais automatisables et cela pousse à une réduction du nombre d’emplois à faible et moyenne valeur ajoutée dans les bureaux. La tendance ne fait que se confirmer : mais la priorité ce n’est pas le « moins » de bureaux, mais plutôt le « mieux » de bureau.

Cela va-t-il impacter votre activité ?

Cela nous oblige à nous adapter, mais il existe plein d’opportunités. D’abord le siège reste primordial. Ensuite, il faut réimaginer les bureaux. Il faut construire autrement, réaménager l’existant. Et si certains immeubles de bureaux sont impactés, il faudra les transformer par exemple en logements.

Il faudra aussi construire de nouveaux lieux de travail, des annexes c’est-à-dire, des bureaux satellites. Tout le monde ne viendra pas travailler tous les jours au siège, mais tout le monde ne pourra pas ou ne voudra pas pour autant travailler de chez soi. Il faut imaginer de nouvelles mixités d’usages.

Vous n’anticipez pas une crise immobilière ?

L’immobilier français a tiré les leçons de la crise immobilière des années 1990. Aujourd’hui, les grands projets de bureaux ne sont pas lancés sans le soutien d’un investisseur ou la garantie d’occupation d’un client. Et, dans l’immobilier résidentiel, les promoteurs ne commencent les travaux que quand ils ont pré-vendu au moins un tiers des logements.

Je ne crois pas qu’on arrivera à imposer de manière très stricte les deux jours pour chaque salarié.

Il peut, bien sûr, en période de crise y avoir des ajustements sur les prix, mais l’écosystème immobilier français est solide, même s’il peut y avoir des bureaux en première et deuxième couronnes qui seront touchés. Chez Gecina, nous n’oublions jamais les trois leçons de l’immobilier qui sont : emplacement, emplacement et emplacement ! Et nous avons nos trois règles de plus qui sont : qualité, sobriété et services.

Mais, avec le télétravail qui se généralise, on va avoir besoin de moins de mètres carrés…

Je ne lis pas dans le marc de café, mais je ne crois pas à une formule toute simple qui dirait que l’on va généraliser deux jours de télétravail par semaine pour tout le monde et que l’on pourrait donc réduire de 40 % les mètres carrés par entreprise. Déjà, parce que je ne crois pas qu’on arrivera à imposer de manière très stricte les deux jours pour chaque salarié. Et, même si on l’imposait au sein d’une entreprise, je ne suis pas certaine que ce type d’instruction serait parfaitement suivi. On ne peut pas avoir trop d’injonctions contradictoires…

Difficile de dire aux salariés qu’on les responsabilise, qu’ils ont plus d’autonomie, qu’ils doivent quand même se retrouver pour réfléchir ensemble, mais que, dans le même temps, on détermine et qu’on fige leur emploi du temps et qu’on va réduire drastiquement les mètres carrés. On a besoin de se retrouver, de moments informels de convivialité, avec plus de salles pour se retrouver.

On ne peut pas durablement fonctionner qu’à base de réunions Teams avec un ordre du jour dont personne ne peut s’éloigner. Tout le monde n’a pas un appartement confortable pour travailler de chez soi. Quand certaines études montrent que, pendant le confinement, la productivité moyenne des salariés a augmenté, on oublie de dire que d’autres études démontrent que la productivité collective a reculé.

Les grands quartiers d’affaires comme La Défense ne sont-ils pas condamnés ?

La réalité, c’est que l’activité se porte plutôt bien à La Défense . En période de crise, les prix s’ajustent et, du coup, certaines entreprises, qui jusqu’ici étaient éloignées de Paris ou de La Défense vont pouvoir s’y installer. Un lieu compact, accessible en transports en commun, ouvert sur un écosystème avec, à proximité, d’autres entreprises, des commerces, des logements, des écoles, des étudiants…

La crise a mis à mal le coworking et son symbole WeWork. Quelle leçon en tirez-vous ?

Il ne faut pas oublier qu’avant d’investir massivement dans l’immobilier, WeWork se définissait avant tout comme une entreprise de la tech, comme un intermédiaire qui permettait d’accéder à des mètres carrés de bureau, de reconstituer des écosystèmes en mettant en relation des travailleurs souvent indépendants venant d’une multitude de secteurs. Ils ont oublié une règle de base de toute entreprise qui est que, avant de se diversifier, il faut consolider son premier métier… Mais cela ne veut pas dire que nous n’avons plus besoin de lieux partagés. Au contraire, je pense que nous en avons plus besoin que jamais.

Cette crise a démontré qu’on ne pouvait imposer à tout le monde de travailler de chez soi. Pour des questions de confort, de confidentialité, d’épuisement… On a le droit de déconnecter et il faut que le logement reste un endroit sacré. On ne peut pas dire à nos enfants qu’ils passent trop de temps devant les écrans et passer, nous aussi, nos journées devant un écran à la maison.

Croire que le temps gagné dans les transports en commun c’est formidable, c’est oublier à quel point travailler sans cesse de chez soi est épuisant. En particulier pour les femmes qui ont dû cumuler toutes les tâches. « Never explain, never complain », dit la reine d’Angleterre. Mais trop de femmes ont vécu pendant cette crise une charge mentale bien trop lourde.

Il faut imaginer à côté des quartiers résidentiels des bureaux satellites.

Il faut pouvoir sortir de chez soi, pouvoir couper et il faut donc imaginer à côté des quartiers résidentiels des bureaux satellites. Un groupe comme Accor est prêt à le faire dans ses hôtels, les centres commerciaux peuvent aussi accompagner. Il faut sacraliser le logement.

Et le flex office ne va-t-il pas se généraliser ?

Il faut raison garder. C’est une mode poussée par les Anglo-Saxons, qui sont capables de revenir totalement en arrière dans quelques années. Pour moi, cela a tout de la fausse bonne idée. Il vaut mieux passer en open space, réduire les mètres carrés par salariés, densifier partiellement et libérer ainsi des espaces pour des salles de réunion tout en préservant un bureau pour chacun.

C’est ce que nous avons fait dans les nouveaux bureaux de notre siège. On ne peut pas imposer décemment à des salariés de se lancer tous les matins dans une course pour trouver un endroit où s’asseoir. Et comment calcule-t-on le temps que l’on perd à retrouver un collègue qui n’est jamais assis au même endroit ?

Pourquoi investissez-vous aussi dans l’immobilier résidentiel ?

Ce n’est pas parce qu’on a un enfant qui est premier de sa classe que l’on ne doit pas s’intéresser aux autres ! Nous sommes le leader dans l’immobilier de bureaux, mais 3 milliards de nos 20 milliards d’actifs immobiliers sous-gestion sont déjà dans le résidentiel. Sur le long terme, la rentabilité du résidentiel peut égaler celle des bureaux ou jouer un rôle contracyclique. On peut avoir une tour de bureaux qui se vide d’un seul coup, pas un immeuble pour particuliers.

Ensuite, nous sommes persuadés qu’il y a une véritable demande et que les investisseurs institutionnels ont trop abandonné ce marché. Après la bulle des années 1990, dans un contexte de hausse des taux d’intérêt et de renforcement des contraintes réglementaires, les « zinzins » ont progressivement renoncé . On a pourtant besoin d’investisseurs puissants et de longs termes sur ce marché dynamique, tiré par la métropolisation, la démographie et les évolutions sociétales.

Que pouvez-vous apporter ?

Aujourd’hui, le marché du résidentiel, c’est du logement social, des propriétaires occupants ou des particuliers qui profitent de niches fiscales pour investir dans du locatif, ce qui coûte 4 milliards par an à l’Etat. Le problème, c’est que ces acteurs ne sont pas équipés pour investir massivement dans la construction ou la rénovation. La copropriété, c’est parfait pour la Fête des voisins, pas pour mettre des immeubles aux nouvelles normes environnementales.

La copropriété, c’est parfait pour la Fête des voisins, pas pour mettre des immeubles aux nouvelles normes environnementales.

Dans ce domaine, l’addition des puissances individuelles ne donne pas une puissance collective. Qui va, par exemple, pouvoir construire les logements pour les 50.000 personnes de plus qu’accueille chaque année l’Ile-de-France ? Il faut construire plus, moderniser, densifier , transformer des bureaux en logements, favoriser l’évolution d’immeubles qui peuvent au fil des périodes changer d’usages… Il convient de flécher l’épargne et les incitations vers des acteurs qui, comme nous, peuvent relever ce défi collectif. La France a besoin d’une réglementation moins complexe pour plus de souplesse, notamment la réversibilité des immeubles. On vit dans un monde de normes trop figé.

La crise ne condamne-t-elle pas l’essor des métropoles ?

La tendance à la métropolisation devrait se poursuivre. On a besoin de la ville, mais d’une ville désirable à échelle humaine, inclusive avec les employés dont les villes ont besoin. Les métropoles ne sont pas condamnées. Les mégalopoles, symboles d’une culture de la voiture dont les jeunes générations ne veulent plus, le sont beaucoup plus. On ne veut plus mettre une heure et demie pour traverser une ville.

L’immobilier est l’un des éléments clé de la lutte contre le changement climatique. Mais comment mettre en place les financements et surtout massifier les opérations ?

Nous avons commencé au début des années 2000 à réaliser quelques programmes neufs HQE, mais ces opérations se sont révélées trop coûteuses et nous avons eu des difficultés à les commercialiser. Aujourd’hui, la loi fixe des normes très sévères et complexes à atteindre pour l’immobilier neuf, mais l’enjeu véritable est la rénovation thermique de notre patrimoine de logements et de bâtiments tertiaires.

Notre objectif est d’atteindre la neutralité carbone de notre patrimoine en exploitation d’ici à 2030. Si nous ne nous y attaquons pas, nos immeubles perdront de la valeur inéluctablement. Nous avons, par exemple, mis en place un mécanisme de taxe carbone interne, avec des bonus et des malus en fonction de la performance des immeubles.

Cela incite nos gestionnaires de patrimoine à prendre les bonnes décisions, d’investir dans des mesures visant à mieux isoler les bâtiments, ou encore à faire le choix du réemploi . Enfin, nous venons de lancer le projet de verdissement de l’intégralité de notre portefeuille obligataire. Nous avons souhaité aligner le financement de nos projets immobiliers avec nos objectifs RSE.

La politique des quartiers est moins d’actualité dans un contexte de pandémie. Mais vous êtes un acteur de ces territoires. Quelles sont vos préconisations ?

C’est un sujet sur lequel nous continuons à agir et à réfléchir. Pour moi, ce n’est pas simplement un problème d’urbanisme et de construction. Il faut réussir ce que personne n’a encore fait, c’est-à-dire faire travailler ensemble pouvoirs publics, élus locaux, secteur privé et tous les usagers de la ville. Ce sera l’objet de l’Université de la Ville de Demain que la Fondation Palladio et la Fabrique de la Cité entendent porter sur les fonts baptismaux.

Son parcours

Atypique. Femme dans les univers de la construction et de la finance qui restent encore très masculins, Méka Brunel a, en plus, un parcours personnel qui n’a rien de classique. Née en Iran en 1956, l’ancienne élève du lycée français de Téhéran débarque en 1972 à Besançon. Boursière, elle finira diplômée de l’ESTP, mais ne pourra plus jamais retourner visiter son pays natal après 1977. Elle commence sa carrière en 1980 chez Fougerolle (qui deviendra Eiffage). Mais cette titulaire d’un MBA de HEC va passer des chantiers aux bureaux. Depuis 2017, elle dirige Gecina, une foncière qui gère un patrimoine immobilier de plus de 20 milliards d’euros. Essentiellement des bureaux en région parisienne, mais aussi de l’immobilier résidentiel (pour 20 % de son portefeuille).

Son actualité

Première foncière des bureaux européenne, Gecina pourrait redouter les effets de la crise du Covid. A court terme, la conjoncture économique va peser sur la demande et à plus long terme, le développement du télétravail pourrait impacter le marché. Mais fort de ses 658 millions de loyers par an, Gecina qui a misé sur des immeubles haut de gamme et bien situés (comme à La Défense) reste optimiste. La hausse des taux de vacance frappera plus les autres que Gecina, veut croire sa dirigeante qui se projette dans l’après-Covid en voulant aussi réinvestir dans l’immobilier résidentiel. Sur le dernier exercice, son résultat net n’a reculé que de 4 % à 420,6 millions d’euros.


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