Pourquoi et comment diviser une maison en appartements?

Plusieurs raisons peuvent conduire à vouloir diviser une maison en appartements. Il peut notamment s’agir du choix d’un investisseur qui achète une vaste maison et souhaite créer plusieurs appartements pour un investissement locatif plus rentable, d’autant plus que les maisons ont de vrais atouts dans ce domaine. Bien souvent, la division d’une maison en appartements survient au moment où la famille est devenue moins nombreuse qu’au moment de son achat. Si les enfants ont quitté le foyer familial, les parents peuvent ainsi souhaiter réduire la taille de leur logement et louer une partie de la maison. Cette opération peut également se révéler intéressante dans le cadre d’un projet de vente, notamment dans les secteurs où le coût de l’immobilier est très élevé. Il peut en effet se révéler plus facile de vendre trois appartements d’environ 80 m² qu’une très grande maison de 250 m². Mais, quelle que soit la raison qui pousse des propriétaires à diviser une maison en appartements, il faut connaître les règles à respecter avant de se lancer, et prendre en compte les frais que cela peut engendrer. Les travaux à mener peuvent impliquer de souscrire un crédit immobilier, et même si les taux sont très attractifs actuellement, les conditions d’octroi se resserrent et il ne s’agit pas d’une opération anodine.

Les principales règles à respecter pour diviser une maison

Cela semble une évidence, mais pour diviser une maison en appartements, celle-ci ne doit pas faire l’objet de ce que l’on appelle un arrêté de péril. Si la sécurité des habitants n’est pas assurée, la mairie peut prononcer un arrêté de péril et obliger les propriétaires à effectuer des travaux. La division en appartements ne sera alors pas possible avant qu’ils soient réalisés. Autre point essentiel à prendre en compte, la taille des logements qui seront créés suite à la division. Légalement, ceux-ci doivent obligatoirement faire plus de 14 m² pour un volume de plus de 33 m³. Il est donc plus que recommandé de faire appel à un architecte ou un géomètre pour effectuer les calculs afin de répondre à ces règles. Cela peut se révéler également très utile pour agencer au mieux les futurs logements, limiter au maximum la perte d’espaces pouvant découler des travaux et ainsi présenter à la location ou à la vente des appartements à même de séduire acheteurs ou locataires.

Le PLU, élément indispensable à consulter pour diviser une maison

Une étape indispensable à la division d’une maison en appartements consiste à consulter le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune concernée. Ce document administratif contient de nombreuses règles, notamment la destination et l’orientation des logements. De plus, le PLU définit clairement les choses concernant la création de nouvelles surfaces. Si les travaux envisagés, par exemple la création de vérandas ou d’une nouvelle pièce, augmentent la surface habitable de plus de 20 m² et aboutissent à une surface totale de plus de 150 m², il faut savoir qu’un permis de construire est nécessaire. Si l’extension est comprise entre 5 et 20 m², pas besoin de permis de construire, mais il faut néanmoins demander à la mairie une déclaration préalable de travaux, à rendre complétée. Le PLU s’intéresse aussi à l’aspect extérieur des logements. Si la division en appartements impose la création d’une nouvelle porte ou de fenêtres, il faut là encore obtenir l’autorisation de la mairie par le biais d’une déclaration préalable de travaux. Si les travaux concernent les façades ou les surfaces porteuses, l’obtention d’un permis de construire est obligatoire.

Les principaux travaux à prévoir en cas de division en appartements

Pour séduire des locataires ou de potentiels acheteurs, les travaux menés lors de la division d’une maison en appartements doivent bien évidemment aboutir à présenter des logements attractifs sur le plan de l’aménagement de l’espace et de la décoration. Ainsi, la création d’une terrasse ou d’un balcon, si aucun espace extérieur n’est attenant, peut se révéler intéressante, car une forte demande existe actuellement. Mais au-delà des considérations esthétiques et pratiques, certains travaux sont obligatoires. Les différents compteurs doivent être indépendants les uns des autres. Il est donc indispensable de faire installer des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité pour chaque logement (l’installation de chaudières individuelles étant fortement recommandée). Le raccordement au réseau d’eau potable fait lui aussi partie des obligations à respecter, tout comme la présence d’une entrée propre à chaque logement. Avant d’envisager de diviser une maison en appartements, il est donc indispensable de prendre en compte ces obligations pour calculer son budget au plus près, surtout si le recours à un prêt immobilier s’avère nécessaire.

(Par la rédaction de l’agence hREF)