Quand peut-on parler de suroccupation d’un logement? 1

Quand peut-on parler de suroccupation d’un logement?


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Un bailleur ne peut proposer à la location qu’un logement décent, c’est-à-dire qui ne mette pas en danger la sécurité, la dignité et la santé des occupants, lorsque ce logement est loué à titre de résidence principale. Le rapport entre la surface habitable et le nombre d’occupants d’un logement entre dans ce cadre. La promiscuité entraîne en effet des problèmes d’humidité, de bruit ou encore d’hygiène pouvant provoquer de sérieux troubles de voisinage dont le bailleur peut se retrouver responsable. Ce dernier peut également se voir traduire en justice par les locataires. Cependant, si la suroccupation du logement est provoquée par le locataire lui-même (en cas de naissances ou d’hébergement prolongé de divers membres de la famille par exemple), le propriétaire n’est pas tenu pour responsable.

Suroccupation d’un logement: les limites à ne pas franchir

La définition de la suroccupation d’un logement repose sur sa surface habitable du point de vue de la loi Boutin, c’est-à-dire en éliminant les surfaces occupées par:

  • les escaliers;
  • les caves et sous-sols;
  • les murs et cloisons;
  • les embrasures de portes et fenêtres;
  • les terrasses, vérandas et balcons;
  • les combles non aménagés;
  • les garages;
  • les locaux communs;
  • les parties dont la hauteur sous plafond du logement est inférieure à 1,80 mètre.

Le cas des mezzanines reste assez litigieux, mais il est généralement admis qu’elles ne peuvent être considérées comme une surface habitable que si elles sont constituées par un véritable plancher (et non une structure légère et démontable notamment). Une fois ces contours établis, il devient possible de vérifier si un logement fait l’objet d’une suroccupation. En effet, certaines surfaces minimales ont été posées par la loi:

  • 9 m² pour une personne seule;
  • 16 m² pour deux personnes;
  • 9 m² par personne supplémentaire au-delà de deux occupants.

Ces surfaces ne concernent pas le logement dans son ensemble, mais la pièce principale. Il existe en outre certaines exceptions selon les villes afin de maintenir un maximum de logements disponibles à la location dans des centres urbains où la demande est importante. À Paris par exemple, la surface minimale est ainsi abaissée à:

  • 7 m² pour une personne seule;
  • 9 m² pour deux personnes;
  • 14 m² pour trois personnes;
  • 18 m² pour quatre personnes;
  • 5 m² par personne supplémentaire.

Ces surfaces sont indiquées par le règlement sanitaire départemental de Paris.

Que risque un propriétaire en cas de suroccupation de son logement?

Si le propriétaire d’un logement loue sciemment son bien à plus de personnes que sa surface habitable ne le permet, il s’expose à plusieurs risques. Dans un premier temps, les locataires peuvent faire reconnaître le logement comme insalubre, et le préfet peut mettre en demeure le propriétaire de mettre fin à cette situation, en prenant si besoin un arrêté de traitement de l’insalubrité.

En outre, la suroccupation d’un logement fait partie des causes pouvant donner lieu à une suspension de loyer, à compter du premier jour du mois suivant l’arrêté. Le bailleur a alors l’obligation de mettre tout en œuvre pour que le logement redevienne salubre: travaux d’agrandissement, interdiction d’habiter… En cas de refus, le propriétaire ou bailleur encourt jusqu’à deux ans d’emprisonnement, associés à 75.000 euros d’amende. Il faut compter 25.000 euros supplémentaires et un an de prison de plus si le logement est remis en location avec suroccupation. À noter que ces sanctions s’appliquent même si le logement suroccupé a été mis à disposition de ses habitants à titre gratuit.

Suroccupation d’un logement par le locataire: que faire?

Il peut également arriver qu’un logement se retrouve en état de suroccupation du fait du locataire. Avec le temps, le nombre de naissances peut rendre la surface d’un logement incompatible avec le nombre d’habitants. Certains locataires peuvent également prolonger indûment l’hébergement de proches alors que la surface de l’habitation ne le permet pas (il est bien sûr impossible cependant d’empêcher un locataire d’inviter des proches). Le propriétaire du logement peut alors engager une procédure de résiliation judiciaire, qui implique de faire constater la suroccupation du logement ainsi que les nuisances associées: bruit, odeurs, humidité excessive…

Ce n’est qu’alors que le propriétaire pourra éventuellement envisager une résiliation du bail, après avoir signalé au locataire qu’il avait connaissance de la situation par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette étape est également particulièrement importante pour le locataire, car il pourra utiliser ce document afin d’appuyer sa demande d’une habitation décente auprès d’organismes sociaux.

(Par la rédaction de l’agence hREF)


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