Quels critères pour qu’un sous-sol soit habitable?

Au moment de louer, acheter ou vendre un bien immobilier, une question se pose immanquablement: celle de la surface de celui-ci. Ceci est d’autant plus vrai dans les zones où le marché immobilier est tendu, comme les grandes agglomérations ou les régions à fort potentiel touristique. Dans tous les cas, la surface sera prise en compte pour estimer un bien immobilier. Dans le cadre des logements possédant un sous-sol ou une cave attenante, la tentation peut être grande d’en faire un sous-sol habitable. Mais attention, même réaménagé en respectant les règles en vigueur (voir ci-dessous), un sous-sol ne peut pas être pris en compte au titre de surface habitable. En revanche, dans le cadre d’une vente immobilière, il peut être intégré à la surface dite utile, tout comme une terrasse, une buanderie, un balcon ou une véranda. Un sous-sol habitable peut donc augmenter la valeur d’un bien et constitue donc un critère important au moment de définir son prix. Pour les investisseurs, qui doivent faire face à une légère hausse des crédits immobiliers et à une demande d’apport personnel de plus en plus important, la surface utile est donc un critère essentiel.

Règles à respecter pour un sous-sol habitable

Le Code de la santé publique stipule clairement qu’un sous-sol ou une cave sont des locaux insalubres et impropres à l’habitation. Cette définition étant clairement posée, il n’en est pas moins possible d’aménager un sous-sol, que ce soit pour créer un petit studio, une chambre supplémentaire, un espace de loisirs… Mais pour qu’un sous-sol soit considéré comme habitable, des règles précises doivent être respectées, que ce soit pour l’aménagement d’un lieu existant ou la création par creusement de ce sous-sol. Son volume doit être à minima de 20 m³, avec une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m. Un autre calcul est possible, à savoir une surface de 9 m² minimum avec une hauteur de 2,20 m. Le sous-sol habitable doit en outre être équipé d’un système de chauffage, d’une alimentation en électricité et en eau, et disposer d’une ouverture vers l’extérieur pour l’aération et la luminosité.

Des travaux encadrés pour le sous-sol habitable

Si vous êtes propriétaire de votre bien immobilier, vous pouvez y mener de nombreux travaux sans autorisation. Mais attention, dans le cadre d’un sous-sol habitable, il convient de respecter certaines procédures. Si l’aménagement du sous-sol habitable concerne une pièce comprise entre 5 et 20 m², il convient de contacter la mairie pour une déclaration préalable de travaux. La municipalité doit alors vérifier que le projet correspond aux règles d’urbanisme en vigueur localement et donner ou non son accord pour les travaux. Si ces travaux ont un impact sur l’aspect extérieur du bâtiment concerné ou si l’espace est de plus de 20 m², un permis de construire est indispensable avant de débuter l’opération. En copropriété, de tels travaux nécessiteront également l’accord du syndic de copropriété. Enfin, autre point important à prendre en compte, l’impossibilité de louer un sous-sol. Ceci est formellement interdit par la loi, mais le sous-sol habitable peut en revanche faire partie de la globalité d’un bien mis en location, à condition de ne pas prendre en compte sa surface puisqu’il ne s’agit que d’une surface utile et non habitable.

(Par la rédaction de l’agence hREF)