Quels placements pour son changement de vie en cinq ans?

Quels placements pour son changement de vie en cinq ans?

t toute la journée et n’a pas le temps de profiter de sa vie, ni de son fils, Gaëtan, 6 ans. Pour ses 45 ans, elle veut avoir changé de vie et s’y consacre avec détermination. Elle dispose de quelques atouts. Notamment un bel appartement, acheté en partie grâce à une donation parentale, désormais remboursé, et un appartement mis en location. Une autre donation et son épargne lui ont permis de garnir un PEA et une assurance-vie. Mais si Caroline veut changer de vie d’ici cinq ans, elle va devoir remettre à plat son patrimoine et “arbitrer” sa résidence principale. Pas forcément en la vendant, mais au moyen d’un refinancement hypothécaire. La banque va lui prêter une fraction de la valeur de son bien, en contrepartie d’une hypothèque.

Ce refinancement est estimé à 745 000 euros, sur vingt-cinq ans et à 1,5 %, remboursé par des mensualités de 3 000 euros. La valeur de son bien sera amputée du montant hypothéqué, ce qui la fera sortir de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Deux tiers de la somme se-ront investis en SCPI démembrées sur cinq ans. Le prix d’achat sera réduit, et ne générera pas de loyers, ni d’IFI. Au bout des cinq ans, l’usufruit sera récupéré. Gratuitement. Le solde, environ 250 000 euros, ira sur un PEA-PME, plus précisément sur un fonds de private equity et sur l’assurance-vie, basculée en unités de compte. Toute nouvelle épargne supplémentaire sera investie en SCPI. A terme, dans cinq ans, la résidence principale sera vendue, ce qui lui permettra de rembourser le crédit hypothécaire. Le solde (environ 1 million d’euros) sera ventilé entre épargne de sécurité, assurance-vie, PER, private equity et immobilier de rapport. Au final, Caroline pourra compter sur 121 000 euros de revenus annuels, un impôt diminué de trois quarts et un patrimoine augmenté de moitié.

Le patrimoine de Caroline, 40 ans

Elle est propriétaire de deux biens, avec de bons revenus (120 000 euros et 16 000 euros de foncier). Mais elle paie 37 900 euros d’impôt sur le revenu et 2 550 euros d’IFI.

Son patrimoine en chiffres

1,3 million d’euros : un appartement à Paris.

400 000 euros : un appartement locatif.

107 000 euros : des liquidités, des livrets, un PEA.

153 000 euros  : une assurance-vie en euros.

Les objectifs de Caroline 

Caroline, divorcée, vit avec son fils de 6 ans. Fatiguée de la vie parisienne, elle veut s’installer comme ostéopathe en Touraine.

Elle veut :

-Changer de métier et s’installer en région.

-Se créer des revenus complémentaires pour maintenir son niveau de vie d’ici cinq ans.

Les solutions pour Caroline, 40 ans

Renforcer son assurance-vie (pour qu’elle atteigne 19 % de son patrimoine)

Avec la chute des rendements des fonds en euros, Caroline doit impérativement sortir de son contrat actuel, largement investi en fonds euros, ou le mettre au travail en investissant sur des unités de compte actions, avec un bel historique de performances, ou sur des Exchange Traded Funds (ETF), qui offrent pour des frais réduits la réplication d’un indice ou d’un panier d’actions. Un horizon de cinq ans est un minimum, mais à plus long terme, c’est rarement une erreur : sur les trente dernières années, la Bourse de Paris a rapporté 7,7 % par an.

Tirer parti d’un crédit hypothécaire sur son appartement

Le crédit hypothécaire est un prêt d’argent adossé à une hypothèque, qui donne des droits au créancier sur un bien en cas de défaillance. Il s’agit donc d’un montage juridique, et non d’un produit à proprement parler. Ici, l’appartement de Caroline sert de garantie pour un crédit qui peut représenter 50 à 70 % de la valeur du bien. La somme sera investie dans de l’immobilier démembré. L’opération sera levée quand le bien sera vendu, dans les cinq ans. C’est un moyen pratique de financer un projet, à condition d’honorer scrupuleusement ses mensualités. Bonus : le bien hypothéqué voit sa valeur amputée le temps de l’opération, ce qui permet de réduire son exposition à l’IFI.

Investir dans le crowdfunding immobilier (jusqu’à 20 % de son patrimoine)

Ce placement en pleine croissance. consiste à aider un promoteur à boucler le lancement d’une opération immobilière. Malgré le Covid-19, ce produit attire de plus en plus d’investisseurs : 184 millions d’euros ont été levés au premier semestre (+ 43 %). De nombreuses plateformes en proposent (Wiseed, Anaxago, ClubFunding, Homunity, Fundimmo…). Il faut dire que le rendement annuel moyen atteint 9,4 %, selon le baromètre de Fundimmo, pour un taux de défaut de moins de 1 %. Les gains sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30 %, sauf si le produit est inclus dans un PEA (dans ce cas, le plus simple est de passer par Binck, Boursorama, Bourse Direct, Fortuneo…).

Quels placements pour son changement de vie en cinq ans? 1

(SOURCE: SOCIÉTÉS, CHALLENGES.)

 

Quelles SCPI choisir?

Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) centralisent l’épargne des particuliers, achètent des immeubles, les louent et redistribuent les loyers à leurs souscripteurs. Ces derniers les déclarent au côté de leurs autres revenus. Il existe un peu plus de 200 SCPI, pour une performance qui était l’an dernier de 4,5 % en moyenne. Elles investissent dans l’immobilier de bureau, mais aussi les entrepôts, les magasins et les logements. Les plus exposées au risque sont celles qui sont investies dans les grands centres commerciaux, boutiques et hôtels, très affectés par le Covid. Pour les autres, la pandémie n’a eu qu’un faible impact, avec une baisse de revenus de 1 à 3 %. Le secteur semble solide, même s’il n’échappera pas à la remise en cause, par les entreprise, d’une partie de leur  parc de bureaux, affecté par les réductions d’effectifs et un recours accru au télétravail. Reste à trouver la bonne SCPI. Pour cela, il faut bien sûr vérifier le rendement (il doit être supérieur à 4,3 %-4,5 % en 2019). Mais aussi le taux d’occupation (il doit excéder 90 %) et le cash détenu, que les SCPI appellent le « report à nouveau » (RAN), sorte de soupape en cas de coup dur. Il est exprimé en nombre de jours de revenus et doit être supérieur au RAN moyen 2019 du secteur, soit 75 jours. Attention aussi aux frais d’entrée, énormes (de 3 % à plus de 10 %). Et à la revente, plus facile au sein des grosses SCPI, plus liquides. L’idéal sera d’acheter à crédit, ce qui permettra d’imputer fiscalement les frais sur les loyers.

 

Notre Top 5

– Primopierre, de Primonial : Performante (5,92 %) et solide avec son RAN de 169 jours, mais taux d’occupation à surveiller (86 %).

– PFO, de Périal : Bien gérée (4,92 %), dynamique, avec des immeubles bien occupés (94,29 %).

– Corum Origin, de Corum : Solide, très investie à l’étranger, bien occupée (99 %) et belle performance (6,25 %).

– Pierval Santé, d’Euryale : Investie en établissements de santé. Bien gérée (5,05 %), bien occupée (95,17 %).

– Novapierre Allemagne 1, de Novapierre : Investie dans un des pays les moins touchés par le Covid. Immeubles bien occupés (96,3 %) et bien gérés (4,45 %).

[ad2]

Source

L’immobilier recrute ! Devenez négociateur immobilier ou partager l’info…