Changement d’attitude : « Pendant longtemps, acheter un bien occupé était synonyme de tracas, mais aujourd’hui, ce placement est devenu une classe d’actifs à la mode », annonce d’entrée Fabrice Artinian, conseiller en gestion de patrimoine à l’Institut du patrimoine-Patrimmofi.
S’il est impossible d’estimer le nombre exact de transactions concernées à l’année, tous les professionnels observent un engouement pour ces logements, rares sur le marché. « Beaucoup de CSP + d’une quarantaine d’années s’intéressent à ces biens pour préparer l’avenir. L’angoisse autour de la retraite croît chez les Français et ils y voient un moyen de se constituer un capital rapidement », constate Frédéric Violeau, notaire à Caen.
Acheter un appartement occupé comporte de nombreux avantages. Ces biens sont quasi systématiquement moins chers que les logements libres. La décote va de 10 % à 20 % par rapport au prix de marché en fonction de la durée du bail, de l’âge du locataire et des charges liées au bien (travaux à venir dans l’immeuble, fiscalité locale, etc.). « Plus on est éloigné de l’échéance du bail et plus la décote est importante », précise Yann Jéhanno, président du réseau d’agences immobilières Laforêt. « C’est également un moyen d’investir en maîtrisant les aléas. Le logement est déjà loué. Vous connaissez l’historique du locataire ainsi que ses garanties, ce qui clarifie la visibilité sur le rendement locatif », plaide-t-il.
Si les agents immobiliers disposent toujours d’un portefeuille de quelques biens occupés à vendre en réserve, les investisseurs peuvent se renseigner auprès des administrateurs de biens ou consulter des sites internet, comme La Bonne Pierre, spécialisé sur ce type de placement, pour en trouver. « Ces logements sont recherchés par les investisseurs. Ils se vendent généralement très bien », assure M. Jéhanno.
Degré de décence du bien
Cependant, si l’achat d’un logement loué offre certaines garanties, l’investisseur doit faire preuve de prudence sur d’autres points, « notamment le bail. Il ne sera pas possible de revoir le montant du loyer dès la reprise du logement s’il est sous-évalué », indique Fabrice Artinian. « Il faut également s’intéresser au respect de l’engagement du contrat sanitaire, et surtout les conformités liées à l’électricité ou au gaz pour ne pas voir sa responsabilité engagée si les opérations de maintenance n’ont pas été effectuées », abonde Brice Cardi, président du réseau d’agences immobilières L’Adresse.
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