Après l’année de la résilience, Gecina entame celle de la transition


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Après l’année de la résilience, Gecina entame celle de la transition 1

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Pour l’année 2020, les revenus locatifs bruts de Gecina ressortent à 658 M€, en hausse de +2,3 % à périmètre constant et en baisse de -2,3 % à périmètre courant traduisant principalement les effets des cessions et la mise en restructuration de plusieurs projets. La performance à périmètre constant s’élève à +2,3 % (+12 M€), marquant une surperformance de +0,7 pt au-delà d’une indexation à 1,6 %. Cette surperformance provient d’une réversion locative positive sur l’ensemble des classes d’actifs, ainsi que d’une baisse de la vacance. À périmètre courant, la baisse de -2,3 % traduit essentiellement les effets des cessions réalisées en 2019 et 2020 (-32 M€) et des transferts d’actifs au pipeline en vue de leur mise en restructuration (-22 M€), partiellement compensée par la dynamique organique (+12 M€), les livraisons de 9 immeubles (+18 M€) et les acquisitions récentes à Paris et à Neuilly (+8 M€).

Le résultat récurrent net part du Groupe est en baisse à fin 2020 par rapport à fin 2019 (-3,9 % par action) principalement en raison du volume de cessions réalisées en 2019 et en 2020 (1,4 Md€), ainsi que des pertes temporaires de revenus locatifs provenant d’immeubles à fort potentiel libérés en vue de leur mise en restructuration. Ces effets sont en partie compensés par les nouveaux loyers perçus sur les immeubles livrés récemment ainsi que des indemnités non récurrentes de départs anticipés.

La variation du résultat récurrent net part du Groupe est également impactée par les opérations liées au pipeline. Les loyers supplémentaires générés par les livraisons récentes d’immeubles en développement représentent près de +17,8 M€ (en 2019 Ibox, Penthemont 2, Friedland, Pyramides et MAP à Paris, Carré Michelet, en 2020 rue de Madrid à Paris). En parallèle, les immeubles transférés dans le pipeline ces 12 derniers mois ou devant l’être prochainement expliquent une baisse temporaire des revenus locatifs de l’ordre de -22,2 M€ par rapport à fin décembre 2019. Ces libérations ont notamment permis le lancement d’un nouveau projet de restructuration au cœur du QCA parisien avec l’immeuble « Boétie » (10 200 m²) qui sera livré en 2023.

L’ANR EPRA de continuation (NTA) s’établit lui à 170,1 € par action (-1,7 % sur 1 an) et 177,6 € par actions en valeur lot pour le résidentiel. L’ANR EPRA de reconstitution (NRV) s’établit à 187,1 € par action (-1,5 % sur 1 an). L’ANR EPRA de liquidation (NDV) ressort à 163,0 € par action (-2,9 % sur 1 an).

À titre d’information, l’ANR EPRA dilué (ancien format) ressort à 172,8 € (-1,7 % sur 1 an) par action et l’ANR EPRA dilué Triple Net à 167,4 € (-2,9 % sur 1 an). Cette variation bénéficie globalement d’une stabilisation de taux de capitalisation sur les bureaux et d’un effet « loyers » positif dans les zones les plus centrales, mais également des effets de la stratégie « total return » de Gecina, au travers notamment de la revalorisation du portefeuille en cours de développement.

Les signatures de baux réalisées en 2020 font ressortir une réversion faciale de l’ordre +25 % sur le QCA et Paris 5/6/7, +12 % dans le reste de Paris, tandis qu’elle est négative en dehors de Paris, avec -6 % dans le Croissant Ouest/La Défense, et -15 % dans le reste de la Région parisienne. Gecina a procédé à une gestion proactive des échéances locatives dans les zones les moins centrales de la Région parisienne afin de privilégier l’allongement de la maturité ferme des baux dans les zones périphériques. En conséquence, la matérialisation d’une réversion légèrement négative en 2020 (-2 %) tient essentiellement au poids relatif des renégociations opérées dans les zones secondaires, plus important en 2020 que d’ordinaire, mais ne reflète pas une dégradation des conditions locatives.

À périmètre courant, les revenus locatifs de bureaux s’inscrivent en baisse de -2,7 %. Cette variation traduit l’effet des cessions d’actifs non stratégiques réalisées en 2019 et en 2020 (-31 M€) avec notamment la cession des immeubles Park Azur à Montrouge, PM2 à Gennevilliers et Le Valmy à Montreuil, compensées en partie par les effets des livraisons de 6 immeubles en 2019 et 2 autres en 2020, loués à hauteur de 81 %, et principalement situés dans Paris intra-muros, mais également à La Défense.

Sur le bureau, 98,5 % des loyers (y compris commerces de pieds d’immeubles) ont été encaissés. Près de 0,1 % ont été annulés dans le cadre des mesures mises en place par le groupe en faveur des locataires TPE opérant sur des secteurs arrêtés sur décision administrative au cours des deuxième et quatrième trimestres. Sur le solde de 1,4 % de loyers non encaissés à date (correspondant à c. 10 M€ taxes et charges comprises), une partie correspond à des reports de paiements accordés aux locataires, le reste faisant l’objet de procédures de recouvrement de loyers. Le volume de loyers restant à encaisser a été fortement réduit au cours du second semestre puisqu’il s’élevait à près de 20 M€ à fin juin 2020. Une partie de ces créances non encaissées à date justifie un provisionnement dans les comptes à fin décembre 2020, venant impacter la marge locative du groupe à hauteur de 5,5 M€.

Les projets en cours de développement sont très largement concentrés sur les zones les plus centrales avec 74,5 % du pipeline engagé sur les bureaux qui se situe dans Paris intra-muros et 14 % à Neuilly et Boulogne Billancourt. 5,5 % sont situés à La Défense et 6 % à Montrouge. Le pipeline résidentiel se décompose de sept projets, dont cinq dans Paris intra-muros. Au total 15 projets sont à ce jour engagés et seront livrés entre 2021 et 2024, représentant un volume total d’investissement de 1,7 Md€, dont 0,5 Md€ seulement restant à décaisser dans les années qui viennent. Avec un rendement attendu à livraison de 5,2 %, le pipeline engagé représente un volume de loyers potentiels de l’ordre de 90 M€ qui se matérialisera progressivement entre 2021 et 2024 au fil des livraisons à venir. Notons que quatre nouveaux projets ont été engagés en 2020 dont un projet dans le QCA parisien (Paris-Boétie) dont la livraison est attendue au premier trimestre 2023, un projet de logement traditionnel de transformation d’un immeuble de bureaux en logements, et deux projets de logements étudiants. En outre, sept de ces 15 projets concernent le résidentiel traditionnel ou le résidentiel étudiants, signe de l’accélération stratégique souhaitée par le groupe sur les secteurs du logement.

Gecina a poursuivi la gestion long terme et l’optimisation de son passif en renforçant et optimisant, dans un environnement volatil, mais toujours accommandant, sa structure financière. Les agences de notation financière ont confirmé la notation de Gecina (S&P A- et Moody’s A3) au cours du deuxième trimestre, confirmant ainsi la solidité du bilan du Groupe dans un environnement pourtant incertain.

Au 31 décembre 2020, Gecina présente un ratio d’endettement LTV à 33,6 % droits inclus (35,6 % hors droits), et 4,5 milliards de lignes de crédit non tirées couvrant l’intégralité des échéances de financement du Groupe jusqu’à mi-2024. L’ICR s’établit à 5,6 x et le ratio de dette gagée à 0,2 %, conférant à Gecina une marge importante vis-à-vis de ses covenants bancaires.

Perspectives

L’assemblée générale des actionnaires, ainsi que les assemblées générales des porteurs obligataires ont ratifié l’ensemble des résolutions relatives au projet d’apport permettant la filialisation du portefeuille résidentiel de Gecina. Gecina est donc en ordre de marche pour avancer sur sa stratégie résidentielle, pour pouvoir mieux répondre aux besoins de logement, de flexibilité, de services et aux grands enjeux environnementaux et sociétaux en développant une offre locative responsable et de qualité à destination des classes moyennes. Le groupe est aujourd’hui par conséquent en mesure de pouvoir capturer d’éventuelles opportunités d’investissements, afin de matérialiser des synergies de taille et d’engager de nouveaux investissements sur les secteurs à fort potentiel de création de valeur de la région parisienne ou de certaines métropoles françaises qui sauraient satisfaire les exigences de Gecina en matière de performance financière et de risque opérationnel.

Sous l’effet des cessions réalisées en 2020 ainsi que des libérations d’actifs destinés à être restructurés, d’un ralentissement de l’indexation en 2021 et de l’allongement des délais de commercialisation notamment pour les actifs du pipeline, le résultat récurrent net part du groupe par action est attendu en baisse en 2021, et devrait être de l’ordre de 5,3 € par action. À plus long terme, les projets du pipeline engagé et à engager (contrôlés et certains) et la normalisation du rythme de commercialisation sur les actifs livrés en 2019 et 2020 devraient permettre de dégager 120 M€ à 130 M€ de loyers annualisés supplémentaires (IFRS), grâce à cette dynamique exclusivement interne au Groupe.


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